本記事は、宅建合格後に覚える不動産の実務において不動産業界では必ず覚える必要がある
「査定実務の一つ、取引事例比較法」について説明します。宅建合格だけで終わらないよう、宅建合格だけの宝の持ち腐れ状態から、実際に仕事ができるようになるために、具体的な実務を学びましょう。
今回の実務知識を覚えることができれば、宅建を活用して稼げる状態に一歩近づきます！
また今回の記事は、査定実務の具体的な内容で
こちらの記事とセットで読んでいただくと理解が深まります。
こんな方におすすめ
- 不動産の実務を覚えたい
- 不動産の査定方法を知りたい
1.なんで査定業務を覚える必要があるの？
宅建を活用して、不動産の仕事に挑戦しようと思った時、下記画像のように、思ったことはありませんか？
不動産業務の必須スキルと言っても過言ではない査定実務。不動産の価値を私たち宅建士が査定し「この金額でいかがでしょうか？」と売主様に提示する業務です。この業務を未経験のうちからマスターしておくと、急に売却相談を受けたとしても自信を持って対応できるようになります。
不動産の価格を出せるようになると売却相談だけでなく、自分自身が不動産を購入するときに目利きがよくなりますので
覚えておいて損がない実務だといえます。とはいっても未経験の方からするとなんのことかわからない状態だと思いますので一緒に仕事の流れを見ていきましょう！
2.【基礎】取引事例比較法とは
取引事例比較法とは、不動産の査定実務の一つです。
この実務では、比較する物件情報を収集し、対象不動産の価値を査定していきます。
上記画像のように、宅建士であればレインズを利用して
成約事例や売出物件のデータを収集し、査定金額を計算します。
実務上、もう少し詳細に査定をするのですが、これだけ覚えていればほぼ取引事例比較法を理解できます。
取引事例比較法は、市場における取引データを元にしているため、非常に現実的な査定が可能です。
しかし、注意が必要なのは比較物件の選定と調整項目の正確な評価です。
もしこれから査定実務を行うことがあれば、査定金額を先輩宅建士に確認してもらうと良いでしょう。
では、ここからは取引事例比較法を分解してお仕事の内容について説明します。
3.取引事例比較法の実務フロー
普段から行なっている査定実務について解説をしていきます。
全てマスターして1日でも早く稼げる宅建士を目指しましょう！
取引事例比較法で覚えておきたいポイントは3つあります。
①いつ、どこで、どんな情報を収集したか
②情報量は十分あるか
③なぜその査定金額にしたのか
この3つを意識して査定実務を行うように心がけてください。
取引事例比較法を6つの実務に分解しました。
この6つの実務を覚えることができれば、取引事例比較法をマスターすることができます。
ぜひこの記事を最後まで読んで不動産実務をマスターしてみてください。
① 対象物件の特徴把握
物件の詳細について調査、売主様に直接確認をする不動産実務です。
上記画像のように、聞きづらい情報は、直接聞くよりも会話の中で聞き出すことが大切です。
また、物件でアピールポイントがあれば、査定実務だけでなく販売資料を作成する際に役立ちます。
② 成約事例を収集
物件の情報収集後、不動産の取引事例を収集します。
上記画像は土地情報総合サービスという一般の方でも閲覧できるサイトです。
宅建士として働いていない方は、手始めにこちらから取引事例について調べてみましょう。
宅建士として不動産の仕事を始めている方は、レインズを利用してみましょう。
過去の事例が一覧で調べることができるので簡単に情報収集ができます。
③ 販売事例を収集
取引事例比較法では、販売事例だけでなく現在売り出されている不動産情報も収集します。
不動産の仕事をしている人ならば、販売事例もレインズを利用することが多いですが
一般の方が物件を探す媒体（summo等）でも販売事例の参考データとして利用することもあります。
日常的にSUUMOやその他物件サイトを見ていると、この物件は割高、割安といった目利き力がつきます。
これから宅建士として仕事をしていきたい方は、アプリをダウンロードして毎日30分でも物件を探す癖をつけておきましょう！
④ 対象物件の付加価値を調査
取引事例や販売事例を調べて査定金額を算出した後に、物件の付加価値を調査していきます。
例えばマンションの場合だと「立地」「方角」「階層」などがプラスの付加価値になります。
逆に築が古く、リフォームがないと住めない場合はマイナスに評価する場合があります。
いずれにせよ、物件の付加価値は、別の売り出し物件との差別化になります。
査定から、早く売れるように自分の目で物件の付加価値を見つけ査定金額に加えましょう。
⑤ 査定金額を算出
査定金額を算出します。
ここで大事なポイントが「なぜその金額にしたのか」です。
取引事例比較法は集める情報や、付加価値の付け方が不動産営業マンによって変わるので
不動産会社によって査定金額が大きく変わることがあります。
このように「答えのない査定金額」を自分の言葉でお客様に説明する必要があります。
査定書を利用してお客様に査定金額を伝える工夫も必要です！
⑥ 売出価格の提案
査定金額を出すことができれば最後に売出価格の提案をします。
売出価格の提案はお客様や物件の状態で金額を増減させます。
すぐにお金が必要な場合は確実に売れる金額を提案し
人気物件の場合はやや割高で市場に出すこともあります。
また、ここで大切なのは「売出価格は」はお客様に決めていただくことです。
実務上、最終的に宅建士が「この金額で挑戦してみませんか？」と後押しするのですが
最終決定は、売主様ご本人だと覚えておきましょう！
まとめ
今回は、「取引事例比較法」について解説しました。
今回のポイントは３つです。
- いつ、どこで、どんな情報を収集したか
- 情報量は十分あるか
- なぜその査定金額にしたのか
特に1つ目のポイントは、査定実務の取引事例比較法を利用する際に重要な考え方です。
取引事例比較法は情報の「ズレ」が起こってしまうと相場から超割安、超割高になってしまいます。その値付けで市場に物件を出してしまうと売れない物件等のレッテルが貼られる場合があるので、お客様から「なんでその金額にしたんだ」「他の会社でもう一度査定してもらったらもっと高くなったぞ！」とクレームになる可能性もあります。取引事例比較法の査定実務を行う場合、この記事で学んだことを思い出して、今日まとめた3つのポイントをもう一度見返し、いつでも声に出して言えるようになるまで復習をしましょう！
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