宅建合格後におすすめの学習、不動産実務の中の「重要事項説明書作成」について説明します。
このチャンネルでは、宅建合格だけで終わらないように
宅建合格、実務学習、集客学習、仕組み化という4つのフェーズの順番をたどり
未経験から一人で稼げる宅建士になるために必要な知識を提供しています。
また、私が大手不動産会社から修行を積み、独立をしているからこそ
実践的で具体的な内容を皆さんにわかりやすく説明することができます。是非最後までご覧ください。
「せっかく宅建に合格したんだからどうにか活用して稼ぎたい！」
宅建合格の次に必要な勉強は不動産実務です。仕事を覚えるフェーズです。
宅建で学んだことを実務に落とし込む作業が必要です。
せっかく暗記した知識をせっかくなら不動産の仕事に活用をしてみましょう！
本記事を読むことで、宅建で学習した「重要事項説明書作成」について理解でき、実際に仕事で使えるレベルに近づけるようになります。
宅建士が学ぶ不動産実務の学舎『不動産キャンプ』の講義の予習動画にもなります。
不動産キャンプのメンバーの方はこの動画を最後まで視聴した後に、membershipサイトから実務講義を受講してください。
1.稼げる宅建士は必ず学んでいる、不動産の基礎実務
不動産の実務勉強は、不動産取引全般にわたる法規制、手続き、実践的なプロセス等をすることです。
実務知識は、宅建士として仕事をする上で重要な土台となります。
成功のためには、基礎をしっかりとマスターすることが不可欠です。
宅建士の役割は、単に法律知識を持つことだけではありません。
お客様から信頼を得て、安心して不動産取引ができるようサポートすることが求められます。
そのためには、最新の法改正や市場のトレンドに敏感であること、そして、宅建を実務に活かす能力が必要不可欠です。
2.重要事項説明の流れ
それでは、重要事項説明書の作成について学ぶ前に、まず重要事項説明の流れを把握しておきましょう。
重要事項説明は、上記の流れで行います。
❶宅地建物取引士証の提示及び❷重要事項説明書の読み合わせについては、「重要事項説明書：仕事の流れ」の記事で説明しているので、下記よりご確認下さい。
3.重要事項説明書の作成
次に重要事項説明書の作成について説明していきます。
本記事で重要事項説明書の作成について学んだ後は、練習として実際に自分で重要事項説明書を作成してみましょう。対象物件は実際の案件でも良いですし、自分自身が住んでいる住居でも問題ありません。
それでは、重要事項説明書の内容を順番に説明していきます。
(1)取引態様等の説明
取引態様等の説明では、誰が誰とどのような取引をするのか。取引をお手伝いする不動産会社はどこで宅建士は誰なのか等を説明します。
買主と売主の名前を調べる
買主と売主の名前を調べ記載する必要があります。
売主様側で片手取引を行う場合、買主様の名前が分からないと思うかもしれませんが、購入申込書を確認すれば分かるので、覚えておきましょう。
取引態様を調べる
取引態様を調べる際は、売買と交換だけでなく、売主、代理、媒介のどれなのかも調べる必要があります。
売主：不動産会社が所有する物件を、自ら売主として直接取引すること。
代理：代理権を与えられた不動産会社が、販売から契約までの業務を行うこと。
媒介：売主と買主の間に立って、不動産仲介会社が取引に関わる業務を行うこと。
宅地建物取引業者、宅地建物取引士を調べよう
宅地建物取引業者を調べる際に自分の会社の情報は分かると思いますが、相手の情報が分からないこともあると思います。
そんな時は、国土交通省の検索システムを利用して調べるようにしましょう。
また、説明をする宅地建物取引士に関しては、宅建士証に記載されている情報を確認しましょう。
(2)不動産の表示
不動産の表示とは、どの不動産を取引するのかを記載します。不動産の名称、所在、住所、家屋番号、建築時期などの情報です。
建物の名称と住居表示
マンションの場合、建物の名称が登記簿謄本に記載されています。重要事項説明書には登記簿謄本に記載されている通りに記載するようにしましょう。マンションの看板をそのまま書いてしまったり、物件資料に記載のある情報を記載してしまったりしてしまう人もいますが、間違えていることもあるので気を付けましょう。
また、建物の住居表示も記載する必要があります。建物の住居表示とはお客様が郵便等でお使いになられるものです。
住居表示は登記簿謄本に載っていません。住居表示を調べる方法はたくさんあります。役所に電話で確認するか、ブルーマップで確認する方法が一般的です。
区分所有建物
一棟の建物の表示や専有部分の建物の表示等の情報を記載する必要がありますが、こちらの情報についても基本的には登記簿謄本の情報を記載するようにしましょう。
登記面積は住宅ローン減税に関わってくるので注意して、記載するようにしましょう。
敷地権の目的である土地
こちらの項目でも基本的には登記簿謄本の情報を記載頂きます。
上図には規約敷地とありますが、規約敷地とは、建物を利用する上で必要な駐車場や庭、道路など各マンションで定められたルールである管理規約で定められた敷地のことです。
管理規約はマンションで住むためのルールが記載されていますので、宅建士の皆さんも一度目を通すようにしてください。管理規約を読まずに契約をしてしまうと、予期せぬクレームが起きてしまう可能性があります。
(3)売主の表示と占有に関する事項
売主様の現住所と氏名を記入し、登記簿謄本に記載されている所有者と同じかどうかを確認する項目です。こちらの項目は「誰が売るのか」の情報を記載してください。「どの物件を売るのか」を記載する項目ではございません。
記載する際には売主様が真の所有者なのかどうかを、登記簿上の情報と住民票等でチェックする必要があります。
実際の所有者が登記簿謄本に記載の所有者と異なるのは、例えば相続物件を受け継いだ場合などです。
また、同一人物でも登記簿謄本と住民票の住所が異なる場合は、決済時までに売主様に変更登記をして頂きましょう。
売買契約締結時の占有に関する事項 第三者による占有の項目では、契約締結時に建物の賃貸で借りている等、第三者が占有している場合は記載する必要があります。記載する際は、占有している第三者の情報を記載して下さい。
オーナーチェンジや他人物売買の場合には注意するようにしましょう。
(4)宅地、建物に直接関係する事項
こちらの項目も基本的には、登記簿謄本の情報を記載するようにしてください。
取得する登記簿謄本は契約当日に最新の登記簿謄本を取得しミスを減らすようにしましょう。
宅地、建物に直接関係する事項で所有権にかかる権利に関する事項が「有」の場合は注意しましょう。
所有権移転仮登記、差し押さえの登記、買い戻し特約の登記等の登記がついたまま所有権移転登記を受けても所有権が取得できない場合があります。
例えば差し押さえ登記がある物件でも販売活動は可能です。しかし、買主様が購入後に所有権を取り消される可能性もあるため、とても危険です。
なので、返済が完了している物件で売却活動を行いましょう。
売買を行っている土地や宅地に抵当権がついている場合は、引渡しまでに抹消をするようにしてください。
本記事では、重要事項説明書の作成についてさわりの部分を説明をしております。重要事項説明書の項目は多く、宅建士は全てを理解しておく必要があります。より細かい説明は不動産キャンプ内で学んでください。
まとめ
今回は、「重要事項説明書作成」について解説しました。
ここから先の具体的な実務勉強、不動産キャンプメンバーの方のみが受講できます。
メンバーの方は、membershipのページから専用IDでログインし受講を進めてください。
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