フリーランス宅建士のしらいです。私の経歴はこちらからご覧ください。
本日は、宅建合格後におすすめの学習、不動産実務の中の「重要事項説明の流れ」について説明します。
このチャンネルでは、宅建合格だけで終わらないように
宅建合格、実務学習、集客学習、仕組み化という4つのフェーズの順番をたどり
未経験から一人で稼げる宅建士になるために必要な知識を提供しています。
また、私が大手不動産会社から修行を積み、独立をしているからこそ
実践的で具体的な内容を皆さんにわかりやすく説明することができます。是非最後までご覧ください。
今日のトピックTOPIC
「せっかく宅建に合格したんだからどうにか活用して稼ぎたい！」
宅建合格の次に必要な勉強は不動産実務です。仕事を覚えるフェーズです。
宅建で学んだことを実務に落とし込む作業が必要です。
せっかく暗記した知識をせっかくなら不動産の仕事に活用をしてみましょう！
本記事を最後まで読むと、宅建でも学習した「重要事項説明」を実際に仕事で使えるようになります。
宅建士が学ぶ不動産実務の学舎『不動産キャンプ』の講義の予習動画にもなります。
不動産キャンプのメンバーの方はこの動画を最後まで視聴した後に、membershipサイトから実務講義を受講してください。
1.稼げる宅建士は必ず学んでいる、不動産の基礎実務
不動産の実務勉強は、不動産取引全般にわたる法規制、手続き、実践的なプロセス等をすることです。
実務知識は、宅建士として仕事をする上で重要な土台となります。
成功のためには、基礎をしっかりとマスターすることが不可欠です。
宅建士の役割は、単に法律知識を持つことだけではありません。
お客様から信頼を得て、安心して不動産取引ができるようサポートすることが求められます。
そのためには、最新の法改正や市場のトレンドに敏感であること、そして、宅建を実務に活かす能力が必要不可欠です。
2.重要事項説明とは
それでは、まず重要事項説明の不動産実務について理解を深めましょう。
重要事項説明とは、物件の物理的状態・権利の状況や取引案件などの重要事項を宅地建物取引士が買主や借主に詳しく説明するものです。
重要事項説明書には、宅地建物取引士の情報を記載する箇所があるため宅建士として名前が残るので責任がつきまといます。適当に重要事項説明書を作成してしまうと、後々クレームを受ける可能性が高いです。
重要事項説明書は基本的に売主担当の不動産会社が作成しますが、買主担当でも必ず書類のチェックは怠らないようにしましょう。
3.重要事項説明の流れ
次に重要事項説明の流れについて説明していきます。
重要事項説明の流れは上記のようになります。本記事では❶と❷について説明していきます。
①宅地建物取引士証の提示
重要事項説明は宅建士の独占業務です。説明をするときは重要事項説明書に記載のある宅建士は説明します。なので説明をする前に宅建士証を提示してから説明を行いましょう。
②重要事項説明書の読み合わせ
重要事項説明書の読み合わせの際は、次のような内容を説明していきます。
重要事項説明書には上記のように説明する項目がたくさんあります。実際に重要事項説明書のテンプレートを確認することでよりイメージをしやすくなるでしょう。
不動産の契約は法律や税制等様々なことに注意をして取引をしなければなりません。それを文章に落とし込むのが重要事項説明書です。項目が多く、よく分からない文言もたくさんあると思いますが、宅建士はこれらを全てを答えられるようになっていなければいけません。
最近ではネットで調べることで事前にある程度の知識を付けてきているお客様が増えてきています。そのときにお客様からの質問に答えることができないと宅建士としてお客様に信用して頂くことができません。
そのためにも、重要事項説明書に関する質問の準備をしっかりとし、お客様から信用される宅建士になれるようにしましょう。
１．取引態様等の説明
取引態様等の説明とは、誰が誰と取引をするのか。取引をお手伝いする不動産会社はどこで宅建士は誰なのかを説明します。
２．不動産の表示
不動産の表示とは、どの不動産を取引するのかを記載します。不動産の名称、所在、住所、家屋番号、建築時期などの情報です。
重要事項説明書には、お客様と不動産会社で情報のすり合わせをするという側面も含まれていると思います。異なった物件を契約してしまうといったようなことなどがないよう重要事項説明書には正しく記載し、お客様に説明するようにしましょう。
３．売主の表示と占有に関する事項
表だけを見ると難しいことを書いているような気がすると思いますが、簡単に言うと売主様の現住所と氏名を記入し、登記簿謄本に記載されている所有者と同じかどうかを確認する項目です。
売主様の現住所と登記簿謄本に記載されている住所が異なる場合、情報を合わせてから契約する必要があります。
４．宅地、建物に直接関係する事項
この項目には、登記簿謄本に記載がある情報を転記し、誰がどんな権利を持っているのかを説明します。
所有者は誰なのか、抵当権は設定されているのかと言ったような内容です。
５．都市計画法、建築基準法
都市計画法、建築基準法の項目に関しては、説明しなければいけない項目が多いため本記事では詳しい説明を割愛しますが、宅建で勉強をした内容が結構含まれており、都市計画区域内なのか、都市計画区域外なのかといった区域区分は何なのか等を記載していく必要があります。
都市計画法は、都市を計画的につくっていくための法律。建築基準法は、建築物について、安全や衛生を確保し計画的な都市づくりと調和したものとするための法律です。
都市計画法と建築基準法の項目は説明する箇所が多すぎるので、私の場合は必要な箇所を抜粋し説明する旨をお客様に伝え説明するようにしています。
６．指導に関する負担等に関する事項
不動産と関連する私道について、買主様が何らかの負担をする場合や利用制限を受ける場合に、その内容を明らかにして説明します。
７．飲用水・電気・ガス等
飲用水・電気・ガスはどこのものを使うのかを記載します。
ライフライン施設とその配管の状況を調査し、整備計画があるか確認する必要があります。負担金についての説明も行います。
８．宅地造成または建物建築
宅地造成または建築建物とは、未完成物件や新規物件を取引する際に、工事完了前はもちろん、工事完了済であっても、工事完了前の物件と同様に土地・建物の形状や構造等を説明する必要があります。そのため、中古物件は該当しないので説明を省略することができます。
９．権利や管理・使用に関する事項
権利や管理・使用に関する事項とは、お住まいするお部屋の権利の範囲や使用する際のルールを説明する必要があります。
例えば、専有部分の用途制限(民泊はできない等)、ペットの飼育の制限や共有部分のルール等があります。
この項目もしっかりと説明しておかなければ、お客様がやりたいことを出来ない物件を案内していることになりクレームに繋がる可能性も出てきます。
１０．建物状況調査の結果の概要
建物状況調査の結果の概要とは、既存住宅状況調査技術者により作成される調査対象部位ごとの劣化等の有無などが記載された書面のことです。
例えばシロアリがいるか、木が腐食しているかといったことを確認してもらうことです。
中古の物件の購入を希望されるお客様の場合、事前に資格者にチェックを頂き安全に取引したいと考える人が一定数います。しかし、宅建士はあまりしたくないと考えます。なぜなら、調査をし結果がでるまで契約を進めることが出来ないからです。
１１．維持保全の状況に関する事項
こちらは特に難しいことはありませんが、該当する内容が多い場合書類集めが大変な項目になります。
１２．建築確認・検査済証
建築確認は、建物を建てる前に法令や規制をしっかりと守っているかを確認することです。
検査済証は、建物を建てた後に規定に則り建てたことを証明するものです。
これらの書類があるのかしっかりと確認するようにしましょう。書類がなければ違反建築に該当してしまう可能性があります。なので書類がない場合は、なぜ書類がないのかしっかりと調査をしましょう。
１３．造成宅地防災区域内
造成宅地防災区域とは、崖崩れや土砂の流出がないよう規制するために定められている区域です。
造成宅地の所有者、管理者または占有者は宅地造成に関する工事等について災害が生じないよう、その造成宅地について擁壁等の設置、またはその改造等必要な措置を講ずるように努めなければいけません。
１４．土砂災害警戒区域内
土砂災害警戒区域内は急傾斜地の崩壊が発生した場合、住民の生命又は身体に危害があると認められる区域であり、危険の周知、警戒避難体制の整備が行われます。
１５．津波災害警戒区域内
津波災害警戒区域とは、津波が発生した際に住民等に危害が生ずる恐れがあり、災害を防止するために警戒避難体制を指定された土地の区域です。
津波災害警戒区域内では、津波による浸水が想定される基準水面以下に、人が居住する部屋を設けることが出来ません。
１６．水防法
水防法は、洪水、雨水出水（内水）、津波、高潮に際して、水害を警戒し、防御し、これによる被害を軽減する法律のことです。よく水害ハザードマップといわれるものです。
実際の実務では、取引を行う不動産が含まれるエリアのハザードマップをお客様に見せて説明を行うとよいでしょう。
１７．石綿使用調査
石綿（アスベスト）とは、肺がんや中皮種を発症する発がん性が問題となり、原則として製造・使用等が禁止されています。
重要事項説明書には石綿使用調査を行ったかどうかを記載します。調査を行ったかどうかなので売主様に分からない場合、管理会社に確認をとることが多いです。基本的には調査結果の記録は「無」にチェックすることが多いと感じます。
１８．耐震診断
耐震診断とは、既存の建物で旧耐震基準の耐震性能を保有していない建物を現行の耐震基準と比較して耐震性の判定を行うことです。
耐震診断は住宅ローン控除にも大きく関わってくるので、しっかりと確認するようにしましょう。
１９．住宅性能評価を受けた新築住宅
住宅性能評価を受けた新築住宅とは、住宅に関する品質や性能について、指定住宅性能評価機関により評価が行われその結果、マークが付与された住宅性能評価書として申請者に交付された住宅のことです。
設計図書等の審査に基づく「設計住宅性能評価書」と、現場での施工状況の検査等に基づき設計住宅性能評価を受けた設計図書どおりの施工がなされていることを確認する「建設住宅性能評価書」の2種類があります。
２０．売買代金で授受される金銭の額
こちらは売買で発生する金額を記載する箇所になるのですが、注意点として消費税の箇所に気を付けましょう。消費税は、個人同士の売買の場合は０円、売主が不動産会社の場合は消費税がかかります。
また公租公課の清算起算日とありますが、公租公課とは固定資産税などのことです。
２１．契約の解除等に関する事項
契約解除方法等の詳細を記載し、説明する箇所になります。
２２．損害賠償額
こちらの項目では、損害賠償額の予定または違約金に関する事項について記載します。違約金の設定は「手付金の額」、「売買代金の〇％」、「その他」と３種類ありますが、私は手付金の額で設定することが多いです。
２３．手付金等の保全措置
手付金等の保全措置とは、契約後に不動産会社が倒産等で支払いができない場合に手付金等が返還されるための措置です。宅地建物取引業者が自ら売主の場合に必要です。
２４．支払金または預り金の保全措置
支払金または預り金の保全措置とは、売主様が支払った金銭を保全するための手続きや措置のことです。
重要事項説明書には、保全措置を講じるかどうかを記載し、保全措置を講じる機関の記載をするのを忘れないようにしましょう。
２５．金銭の貸借のあっせん
金銭の貸借のあっせんとは、不動産会社が銀行と約定書を結び、あっせんの提携関係を書面化。提携した金融機関の住宅ローンを利用する場合は、「あっせん有」となります。約定書を結ばずに、ただ口頭で金融機関を勧めるだけではあっせんになりませんので注意しましょう。
記載する際は、事前審査で出した金融機関を記載しておけば問題ありません。
２６．担保責任
売主が倒産などにより、契約不適合責任を負うことができない場合に保険加入等で担保責任を行うための備えをするかどうかを記載します。
２７．割賦販売
割賦販売とは、不動産取引の費用を分割して支払うことです。これはほとんどないと考えておいて問題ありません。
２８．契約不適合
契約不適合とは、引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に売主が負う責任のことです。
売主様が契約不適合責任を負う期間、売主様の対応としては修補に限る点に注意するようにしましょう。
２９．その他重要な事項
その他重要な事項は、近隣の建築計画、心理的影響がある事実、建物賃貸借の負担付き売買などです。例えば、近隣の建築計画がある場合にお客様に伝えていなければ、騒音問題や日当たりが悪くなったり、物件価格が下がったりしてしまう可能性がありクレームに繋がる恐れがあります。お客様の不利益になりそうなことがあらかじめわかっている場合は、その他重要な事項に記載しましょう。
３０．添付資料
添付資料は取引をする売主様と買主様にお渡しする書類のことで、重要事項説明の際に説明した内容のエビデンスを添付するようにしましょう。
重要事項説明は宅建士の独占業務で重要な実務の１つです。重要事項説明を行う際は、お客様が納得するまで説明をするようにしましょう。そのためにも事前準備を怠らないように心掛ける必要があります。
まとめ
今回は、「重要事項説明の流れ」について解説しました。
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