宅建合格後に覚える不動産の実務において不動産業界では必ず覚える必要がある「購入申込書と売渡承諾書」について説明します。
このチャンネルでは、宅建合格だけで終わらないように
宅建合格、実務学習、集客学習、仕組み化という4つのフェーズの順番を辿り
未経験から一人で稼げる宅建士になるために必要な知識を提供しています。
また、私が大手不動産会社から修行を積み、独立をしているからこそ
実践的で具体的な内容を皆さんにわかりやすく説明することができます。是非最後までご覧ください。
「宅建を活用して何か仕事をしてみたい」
次に必要な勉強は不動産の実務勉強です。
その中で宅建で学んだことを実務に落とし込む作業が必要になります。
せっかく暗記した知識をせっかくなら不動産の仕事に活用をしてみましょう！
本記事では、不動産売買の実務で必要な「購入申込書と売渡承諾書」について勉強をしていきましょう。
宅建士が学ぶ不動産実務の学舎『不動産キャンプ』の講義の一部を抜粋している内容です。
不動産キャンプのメンバーの方はこの講義で予習をし、不動産キャンプの実務講義を受講してください。
1.稼げる宅建士は必ず学んでいる、不動産の基礎実務
不動産の実務勉強は、不動産取引全般にわたる法規制、手続き、実践的なプロセス等をすることです。
実務知識は、宅建士として仕事をする上で重要な土台となります。
成功のためには、基礎をしっかりとマスターすることが不可欠です。
宅建士の役割は、単に法律知識を持つことだけではありません。
お客様から信頼を得て、安心して不動産取引ができるようサポートすることが求められます。
そのためには、最新の法改正や市場のトレンドに敏感であること、そして、宅建を実務に活かす能力が必要不可欠です。
2.購入申込書とは？
購入申込書とは不動産に申し込みを入れ、売主様に対し購入の意思を示すものです。購入申込書には法的効力はなく、提出したからといって必ず契約しなければいけないということではありません。
購入申込書の目的は物件を止めてもらうことです。
購入申込書について
購入申込書の3つのポイントを説明していきます。
購入申込書のタイミング
購入申込書のタイミングは2パターンあります。
・パターンA
売物件が自分が管理する売物件である場合。
・パターンB
売物件が自社の他人が管理する物件である場合と売物件が他社の物件である場合。
上図がパターンAの場合とパターンBの場合の売買契約までの流れです。
重要なのは、「購入申込書」と「住宅ローン事前審査」を出すタイミングです。必ずしもこの流れでなければいけないということはありませんが、私はこの流れが良いと考えています。
なぜパターンAとパターンBで流れを変えるのかといいますと、売主様と直接繋がっている人の方が強いからです。直接繋がっていると売主様を納得させられる要素を言葉で伝えることができます。
そのため住宅ローンの事前審査を購入申込書の提出前に通し、武器を用意しておく必要があります。
購入申込書の書き方
購入申込書に法的な縛りはありませんが、相手様に提出するものになるので正確に記載することを意識しましょう。
①不動産の表示
所在地は物件の住所もしくは所在地を記載する。土地面積や建物面積は登記簿謄本を参考にし記載すればよいです。
購入申込書は宅建士が書いた方が早いと思いますが、買主様に購入する意思を持っていただくために、買主様に直接記入してもらうようにしましょう。
②購入条件
購入条件については、(1)買受金額、(2)手付金額、(3)契約希望日、(4)引渡し希望日、(5)融資利用の5つ押さえておきましょう。
(1)買受金額
買受金額には、買主様の希望金額を記入しましょう。物件価格ではなく買主様の希望金額なので、値引した金額を記載することも可能です。値引額は100万円か端数が多いです。額が大きくなると売主様に怒られてしまう可能性もあります。
(2)手付金額
手付金額は、契約時に支払う頭金で手付解除の際に使われます。
手付金額は仲介手数料を上回る金額を記載するように気をつけましょう。なぜなら手付解除の際に売主様に損害を与えないためです。
手付解除で契約を解除した場合でも契約自体はあったものとなるため、仲介手数料の支払い義務が買主様、売主様の双方に発生してしまいます。
そのため手付金が仲介手数料より安いと手付解除された側は悪くないのに損害が発生してしまいます。
(3)契約締結日
契約締結日は、特に取り決めがないのでいつに設定しても問題ありませんが、1週間後に設定するのが一般的です。契約希望日までに、「不動産会社の契約書等」、「お客様のお金」を準備するようにしましょう。
早ければ早いほどお客様の購入意欲は高いので、午前中に物件の案内をし、午後に契約を行うような不動産会社もあります。
(4)引渡し希望日
引渡し希望日は、「住宅ローン」や「抵当権抹消」等を考慮して1か月以上は空けるようにしましょう。引渡し希望日が3か月後や半年後といったように長すぎることも問題が起きやすくなるのでありません。
土日、月末は銀行があいていなかったり、銀行のブースが使えなかったりするので避けましょう。また時間は午前中を設定するようにしましょう。
引渡し希望日はあくまで希望日なので仮設定で構いません。なるべく余裕をもって決済日を定めましょう。
(5)融資利用
住宅ローンを利用するのかどうか注意する必要があります。
住宅ローンを利用される場合は審査は通っているのか、どこの銀行、どこの物件でいつ審査がおりたのか確認しましょう。住宅ローンを利用するつもりではあるがまだ審査に通っていない場合はいつ審査をするのか、買主様の情報を確認するようにしましょう。
購入申込書で気をつけること
次に購入申込書で気をつけることについて説明していきます。購入申込書を提出する際には以下のことに気を付けるようにしましょう。
(1)媒介契約書を同時に結ぶ
媒介契約書は売却側だけでなく、購入側にもあります。購入時の媒介契約書をもらっていない不動産会社は多いです。
購入時の媒介契約書が必要な主な理由は下記のとおりです。
①仲介手数料を支払ってもらうことの約束
②契約は当社でしてもらうことの約束
(2)法的な縛りがないこと
購入申込書を提出したからといって必ず買わないといけないということはありません。購入申込書の提出から売買契約までの間は取り下げ可能です。
取り下げ自体は可能ですが、買主様に対し取り下げは基本的にしないように説明をしましょう。
(3)費用のこと
基本的には上図に記載の10個を把握していれば問題ありません。どの費用が何のために必要な費用なのかしっかりと理解しておきましょう。
(4)解除のこと
解除の種類について買主様に説明しましょう。契約解除は「手付解除」、「違約解除」、「白紙解除」の3種類があります。それぞれの解除について理解し買主様にしっかりと説明できるようにしましょう。
不動産の売買に携わっていると解除が起きてしまうこともありますが、解除をしてしまうことに対してのデメリットをしっかりと洗い出し極力解除が起きないようにしていきましょう。
(5)売担が別会社の場合
売担が別会社であった場合、購入申込書が入ったことより先に物件確認を行うようにしましょう。そうすることで売主業者の物件の囲い込みを防ぐことができます。
その際物件を確認したと同時に購入申込書を送付することで物件を止めましょう。
この時に買主様が住宅ローンの事前審査に通っていることが非常に重要です。事前審査に通っていなければ物件を止めることができない可能性があります。
方法は色々あると思いますが、1番手の申込ができるような工夫を見つけましょう。
3.売渡承諾書とは
売渡承諾書とは、買主様からの購入申込書に対し売主様が物件を売るという約束のために記載頂きます。
売渡承諾書を取得するときは売主様に次の2点を伝えましょう。
①特定の相手に引き渡すための約束
②売主様の法的拘束はない
売渡承諾書は購入申込書と同じで意思表示であるため、法的拘束はありません。基本的には売主様から契約をやめるということは少ないですが、契約の解除が起きないような説明を心がけましょう。
まとめ
今回は、「購入申込書と売渡承諾書」について解説しました。
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