この記事を読むと、新人宅建士が仕事ができるようにために必要な
「不動産の調査実務」について学ぶことができます。
このチャンネルでは、宅建合格をスタート地点とし
実務学習、集客学習、売上安定・拡大という4つのステップを経て
未経験から一人で稼げる宅建士になるために必要な知識を紹介しています。
以前、不動産の調査実務の全体像と具体的な方法についてこちらの動画で解説させていただきました！
この記事ではその知識を利用して「事例」を用いて解説させていただきます。
不動産実務をより具体に落とし込み、未経験でも理解できる！状態を目指しましょう。
宅建を活用するために「不動産実務」をプロの不動産屋さんと同じくらいの知識を身につけ
自信を持って宅建士の仕事ができるように、まずは楽しく学んでいただければと思います。
1.【事例】マンションの売却
本記事では、マンションの調査方法について事例を用いて説明していきます。
本事例は、マンションの売却相談です。
売主様より、築24年3SLDKのマンションを売却したいと問い合わせがありました。
問い合わせ後は実際に物件資料を読みましょう。
物件資料からは消費税はかかるのか、管理会社はどこなのか等、色々な情報を読み取ることができるので、物件資料に目を通し物件についての理解を深めておきましょう。
今回の事例で調べることは下図の内容になるので、頭に入れておきましょう。
本記事では、マンション調査の中の「管理規約の確認」、「管理会社への問い合わせ」について説明していきます。
その他のマンション調査に関する詳しい説明は、不動産キャンプ内で行われている「宅建士の調査業務 マンション編」にて話をしております。
あわせて読みたい
【実務】不動産の基礎実務マスター講座 – 不動産キャンプ会員ページ宅建士の調査業務 マンション編
2.管理規約の確認
マンションの調査を行う際は管理規約を確認するようにしましょう。
管理規約とは、マンションごとのルールブックのようなものです。マンションっごとにルールが決まっているので、内容を理解し、買主様が勘違いしないよう伝えましょう。
管理規約では上図に記載の内容を確認しましょう。
2-1.専有部分と共有部分
管理規約を読み専有部分はどこまでで、共有部分はどこまでかを把握しましょう。専有部分は買主様が自由に使うことができる場所で、共有部分はマンションに住んでいる人全員で共有している場所になります。
どのマンションも専有部分と共有部分も基本的には同じですが、時々マンション独自のルールで意外な場所が専有部分や共有部分になることもあるので、必ず確認するようにしましょう。
バルコニーは各部屋についているので専有部分と思われますが、基本的には共有部分になりますので注意しましょう。
2-2.使用細則
使用細則とは、生活する上の詳細なルールのことです。
多くの人が住んでいるマンションが無法地帯にならないように取り決めています。
①用途の制限
用途の制限には、
⑴居住の用途として使用すること
⑵事業用として使ってはいけないこと
といったことがよく書かれています。
事業用の物件を探している人に案内すると登記できないといったことになり、クレームに繋がります。
民泊の禁止という場合もあるので、管理人に確認するようにしましょう。
ペットの飼育制限
マンションでは、マンションによってペットが飼えるのか、飼えないのか、決まっています。また種類やサイズによっては飼うことができるという決まりもあります。例えば、犬はダメでも盲導犬や聴導犬は飼うことができるといったことです。
調査を行うマンションは、どの種類・サイズなら飼うことができるのか、把握しておきましょう。
フローリングの制限
フローリングの制限は主に買主様がリフォームする際や、リフォームしている物件で注意する必要があります。
管理人にフローリングの遮音基準、売主様に現在のフローリングの種類を確認しましょう。
売主様が自分でフローリングを替えており、そのフローリングがマンションの遮音基準を満たさない場合、買主様負担でフローリングを替えなければいけない可能性も出てきます。
その他注意するべきマンションのルール
上図に記載の箇所がクレームに繋がりやすい箇所になります。
上図記載の内容はマンションの構造上や共用部分であることから変更できないことがあります。
マンションでは独自のルールがある可能性もあるので、世間一般的にはというという考えを捨て、しっかりと管理規約を読み、管理人に確認してから、買主様へ伝えるようにしましょう。
3.管理会社に確認
管理会社とコンタクトをとるのは、「管理状況を調べる」、「重要事項調査報告書を取得する」といった目的があります。
3-1.管理状況を調べる
前段階では、
・管理費、修繕積立金について
・大規模修繕について
確認するようにしましょう。
管理費、修繕積立金について
管理費、修繕積立金については、売主様に確認するのも良いですが、管理会社にしか分からないこともあるので必ず管理会社に確認するようにしましょう。
売主様に滞納はあるのか、今後値上げする予定はあるのか等しっかり調べておかなければクレームに繋がる可能性もあります。
大規模修繕について
大規模修繕は、何十年かに一回のスパンで修繕積立金を使いマンションの修繕を行います。そのため、上図に記載の内容を確認しましょう。
中でも「修繕の追加金」、「修繕費の値上げ」といった買主様の負担になるお金に関することには注意しましょう。
管理会社への確認は、実務の中でも難しいです。
未経験の方が知識もなく電話することで、嫌がられることもあるので、しっかりと知識をつけ自信満々で電話をするようにしましょう。
3-2.重要事項調査報告書の取得
重要事項調査報告書とは、主に不動産取引で使用され、物件に関する詳細の情報をまとめている書類です。
管理費や修繕積立金の改定予定、耐震診断の有無など建物全体に関することが記載されています。
買主様はできるだけ滞納のないマンションを購入したいはずですので、しっかりと調査し伝えるようにしましょう。
重要事項調査報告書を取得するには基本的には委任状が必要ですが、媒介契約書で代替できるのが売主業者の特権になっております。
まとめ
この記事では、「不動産の調査実務」について解説しました。
私は学生時代に宅建を取得していましたが、不動産会社に入って調査実務で挫折をしました。
理想は、挑戦する前にある程度の調査実務を学ぶべきだったと入社当時は後悔した経験があります。
ぜひみなさんはこの記事の見返しと、別の実務系の記事を読んでいただき不動産実務の理解を深めていただければと思います。
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