宅建合格後におすすめの学習、不動産実務の中の「売却にかかる諸費用」について説明します。
このチャンネルでは、宅建合格だけで終わらないように
宅建合格、実務学習、集客学習、仕組み化という4つのフェーズの順番をたどり
未経験から一人で稼げる宅建士になるために必要な知識を提供しています。
また、私が大手不動産会社から修行を積み、独立をしているからこそ
実践的で具体的な内容を皆さんにわかりやすく説明することができます。是非最後までご覧ください。
「せっかく宅建に合格したんだからどうにか活用して稼ぎたい！」
宅建合格の次に必要な勉強は不動産実務です。仕事を覚えるフェーズです。
宅建で学んだことを実務に落とし込む作業が必要です。
せっかく暗記した知識をせっかくなら不動産の仕事に活用をしてみましょう！
本記事を読むことで、実務を行う中で必ず必要になる「売却にかかる諸費用」について理解でき、実際に仕事で使えるレベルに近づけるようになります。
宅建士が学ぶ不動産実務の学舎『不動産キャンプ』の講義の予習動画にもなります。
不動産キャンプのメンバーの方はこの動画を最後まで視聴した後に、membershipサイトから実務講義を受講してください。
1.稼げる宅建士は必ず学んでいる、不動産の基礎実務
宅建に合格したが、その後どのように仕事に繋げればよいか分からない、実務に関する知識がないため仕事の進め方が分からないという方は多いと思います。
そのような方は不動産の実務勉強を行う必要があります。
不動産の実務勉強は、不動産取引全般にわたる法規制、手続き、実践的なプロセス等を学ぶことです。
実務知識は、宅建士として仕事をする上で重要な土台となります。
不動産の実務には、「不動産売却のお手伝い」、「不動産購入のお手伝い」、「重説・契約のお手伝い」、「決済のお手伝い」があります。
成功のためには、基礎をしっかりとマスターすることが不可欠です。
宅建士の役割は、単に法律知識を持つことだけではありません。
お客様から信頼を得て、安心して不動産取引ができるようサポートすることが求められます。
そのためには、最新の法改正や市場のトレンドに敏感であること、そして、宅建を実務に活かす能力が必要不可欠です。
2.諸費用計算とは？
諸費用計算とは、不動産購入や不動産売却に必要な費用を計算することで、買主様が誰に払うのか、いつまでに払うのか、いくら払うのかを明確にすることです。
3.売却にかかる諸費用の一覧
売却にかかる諸費用には上図に記載のものがあります。
それでは順番に説明していきます。
仲介手数料
仲介手数料は不動産会社がお客様から頂く報酬額です。宅建業法に定められている金額があります。
報酬額は、
200万円未満の場合、物件価格×5％
200万円以上400万円未満の場合、物件価格×4%+2万円
400万円以上の場合、物件価格×3％+6万円
です。
売主が業者の場合は、不動産の消費税がかかるため表示価格から消費税を差し引いた金額で計算する必要があるので注意しましょう。
手数料の支払い時期は、媒介契約時に決めておくようにしましょう。契約時と決済時に半金ずつ頂くのが一般的です。しかしできるのであれば、仲介手数料は契約時に全額支払って頂くようにしましょう。
印紙費用
印紙は、売買契約書に貼付する必要があり、印紙費用取引価格により変動します。
印紙が必要になるのは、書面契約の場合に限ります。不動産の売買も電子契約を行うことが出来るようなりましたが、電子契約の場合、印紙は必要ありません。電子契約には、印紙代を節約できるというメリットがありますが、契約書を電子保存する場合条件がありますので、注意するようにしましょう。
印紙の価格は上図の表を参考にして下さい。不動産の契約書は軽減税率の対象になるので注意しましょう。例えば、3,000万円の不動産取引の契約を行う場合は、1万円の印紙が必要になります。
印紙は郵便局等で購入することができるので、不動産会社で準備するようにしましょう。印紙費用は契約当日にお客様から頂くことを忘れないようにしてください。
登記費用
登記費用は、登記簿謄本に記録するために支払う必要がある費用です。不動産の売買の場合、所有権変更登記や抵当権抹消登記等に使用されます。
登記費用は、登記にかかる費用と司法書士手数料を不動産の決済時にお支払い頂きます。
所有権変更登記
売主様は、登記簿謄本の情報が現状と相違する場合に所有権変更登記を行う必要があります。
所有権変更登記は、売主様から買主様へ所有権を移転するまでに行う必要があります。登記簿謄本の情報と現状が異なる場合は、その旨と所有権移転までに変更登記を行う旨を重要事項説明書に記載するようにしましょう。
抵当権抹消登記
抵当権は、住宅ローンを借りた際に設定されている登記です。抵当権も所有権移転までに抹消する必要があります。
重要事項説明書には、抵当権がついている旨を記載する必要があるので、登記簿謄本の情報を転記するようにしましょう。
抵当権を抹消しなくても取引を行うことは可能ですが、抹消せずに取引をすると様々な問題が生じる可能性があります。
例えば、抵当権を抹消せずに取引を行った場合、元の所有者がローンの返済を行わなければ、金融機関は貸したお金を回収するために抵当権を実行します。そうすると、売買を行った不動産は競売にかけられ第三者の所有物になるため、買主様の所有ではなくなってしまいます。
このような問題を避けるためにも必ず抵当権を抹消してから契約をするようにしてください。
住宅ローン完済手数料
住宅ローン完済手数料は、住宅ローン等を一括返済するときに銀行にお支払いいただく手数料です。
手数料や支払い方法は、金融機関によっても異なりますので、お客様がご利用になっている金融機関に確認をして頂くようにしましょう。
譲渡所得税
所有している土地、建物等を売って得た利益を譲渡所得といい、譲渡所得にかかる税金のことを譲渡所得税といいます。
不動産営業マンは譲渡所得税等の税金について、計算を自分から提供せずにお客様自身に税理士もしくは税務署に確認頂くようにしましょう。
譲渡所得は、確定申告のタイミングで申告するもので、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に行う必要があります。
申告の方法は所轄の税務署に連絡をし、確認頂くように促しましょう。
支払う費用については、お客様に伝えるのはダメですが、宅建士として計算方法は知っておいた方がよいでしょう。
税金に関する知識は多いので全て覚えておくのは難しいと思いますが、売却時に関しては「3,000万円の特別控除の特例」、「軽減税率の特例」、「買換え特例(譲渡益、損失)」は最低限抑えておきましょう。
まとめ
今回は、「売却にかかる諸費用」について解説しました。
ここから先の具体的な実務勉強は、不動産キャンプメンバーの方のみが受講できます。
メンバーの方は、membershipのページから専用IDでログインし受講を進めてください。
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