今回のお悩みテーマ : 賃料計算

質問ありがとございます。
想像ですが、ロードサイドの店舗などの想定でしょうか？
たとえば、コンビニやショッピングセンターのような感じです。

また、マルチテナント型のSCと一棟貸しでも異なる場合があります。 マルチテナント型の場合は、敷地は共用の駐車場となるため、
基本的には建物床面積で大丈夫だと思います。

一棟貸しの場合は、建物賃貸借とはいえ、敷地も駐車場がどれくらいの広さかによって変わりますね。 コンビニでも、最近は駐車場がかなり広いコンビニもありますので。 本来であれば、土地の面積と建物床面積とのバランスを考慮するという考え方もあるのですが、小売り系の賃料の場合は売上連動することが多いので、賃料の坪単価を一律に計算することは難しい場合があります。

また、小売店舗の場合は、業種・業態によってもテナントの賃料負担力が全然違うことがあります。そのため、坪単価を計算する場合は、土地と建物を基準とするよりも、同類型の業種・業態の単価を計算すると良いかもしれません。 ただし、マルチテナントで複数の店舗が入居しているモールやビルの場合は、建物床面積当たりの単価を計算する方が良いと思います。

考え方としては、商業のうち店舗系は、売上によって負担できる家賃は大きく変わってくるということです。 これは、同じコンビニでも、ロードサイドと街中や駅前などの駐車場がないコンビニでは、ロードサイドは土地が広く、建物もパッケージ化されたものですが、賃料は、駅前の方がかなり高くなることがあり、売上連動しているということになります。逆に、ロードサイドのコンビニの隣に同じ広さの駐車場を持つラーメン屋があった場合、同じ賃料になるか？というとこれも異なります。物販と飲食でも売上が異なるからですね。

工場だと、さらに難しいとは思いますが、建物の賃貸借であれば、建物面積を原則とすることがよろしいかと思います。 ただし、以下のサイトのように、建物賃貸借の際の敷地利用権の範囲、という論点はいろいろと判例もあります。