この記事を読むと、不動産の経験が全くない方でも宅建士の仕事の流れが理解できるように
実際に私が行った不動産取引を振り返りながら実務の流れを覚えることができます。
このチャンネルでは、宅建合格をスタート地点とし
実務学習、集客学習、売上安定・拡大という4つのステップを経て
未経験から一人で稼げる宅建士になるために必要な知識を紹介しています。
「宅建士としての一連の仕事の流れを覚えたい」
という声をいただいたので私の不動産取引を記事にしてみました。
本記事を読むことで、不動産実務の流れについて理解することができますので
まずは「宅建士の仕事って実際どんなことするんだろう」をこの1記事で解消しましょう！
1.稼げる宅建士は必ず学んでいる、不動産の基礎実務
宅建に合格したが、その後どのように仕事に繋げればよいか分からない、実務に関する知識がないため仕事の進め方が分からないという方は多いと思います。
そのような方は不動産の実務勉強を行う必要があります。
不動産の実務勉強は、不動産取引全般にわたる法規制、手続き、実践的なプロセス等を学ぶことです。
実務知識は、宅建士として仕事をする上で重要な土台となります。
不動産の実務には、「不動産売却のお手伝い」、「不動産購入のお手伝い」、「重説・契約のお手伝い」、「決済のお手伝い」があります。
成功のためには、基礎をしっかりとマスターすることが不可欠です。
宅建士の役割は、単に法律知識を持つことだけではありません。
お客様から信頼を得て、安心して不動産取引ができるようサポートすることが求められます。
そのためには、最新の法改正や市場のトレンドに敏感であること、そして、宅建を実務に活かす能力が必要不可欠です。
2.事例説明
賃貸物件にお住まいのご夫婦が買主様になります。
買主様は半年後に家賃補助が出なくなるため、資産として住まいを持ちたいとのこと。
現在、約8万円の賃貸物件に住んでおり、なるべく駅の近くで生活施設が整っている地域を希望されています。
1人暮らしの40代女性が売主様になります。
子供の成人がきっかけで地元に帰るため売却を検討中で、住み替えではないため、即金性は気にしていないとのこと。
3.事例の流れ
本記事では、抵当権抹消手続きから不動産決済後のアフターフォローまでの流れを説明していきます。
これまでの事例の流れを学びたい場合は、下記リンクの記事をご覧ください。
事例の流れは上図のようになります。
それでは順番に説明していきます。
3-1.抵当権抹消手続き
ここでは抵当権抹消手続きについて上図に沿って説明していきます。
⑴抵当権の抹消手続きとは
抵当権とは、ここでは住宅ローンを借りるとき不動産等に設定され、住宅ローンの返済をしない場合に銀行がその不動産等を競売にかけて弁済を受ける権利のことです。
不動産の売買を行う場合は、所有権移転時期までに抹消する必要があります。
原則、抵当権は抹消してから引き渡すようにしましょう。
抹消しなくとも取引自体は可能ですが、問題が起きる可能性があるので必ず抹消してから売買を行いましょう。
⑵実務を理解しよう
売買する不動産に抵当権がついている場合は、抵当権を設定している銀行に連絡を取り、司法書士に抵当権抹消登記にかかる見積を頂きましょう。
抵当権を設定している銀行に連絡をした際は、下記の内容を確認しましょう。
・抵当権抹消に必要な書類と手続き
・決済日までの抹消手続きの可否
・決済を行う銀行に決済当日に来ることの可否
⑶クレームについて
抵当権抹消の手続きを忘れてしまい決済日までに間に合わなくなってしまうと、不動産会社にクレームが来ることが多いです。
不動産会社は、反響～決済まで携わっているためです。
抵当権抹消の手続きができておらず決済を先延ばしにすると、請求書の作り直し、日程変更の連絡、関係者への謝罪など不動産会社の業務がかなり増えてしまいます。
そうならないためにも、抵当権の抹消が決済に間に合うように細かく確認するようにしましょう。
3-2.買主の住宅ローン本審査
次に行う買主の住宅ローン本審査について説明をしていきます。
⑴住宅ローンの本審査とは
不動産の契約後に住宅ローンの本審査を行います。ここで承認がおりると借入をすることが出来ます。
住宅ローンの本審査は、不動産の契約後はすぐに対応頂けるように買主様に伝えましょう。
住宅ローンの本審査には次の注意点を頭に入れておきましょう。
注意点①：審査の長さ
住宅ローンの本審査には、おおよそ1週間～2週間かかります。審査の長さには個人差があり、公務員等の属性が良い人は早く結果が出やすいですが、個人事業主等の属性が低い人は結果が出るのが遅いです。
注意点②：住宅ローンの特約
買主様が住宅ローンの本審査で落ちてしまった場合、住宅ローンを借りることができないため契約を白紙解除することができます。
解除するには「～までに」等の条件があるので、必ずお客様へ伝えるようにしましょう。
⑵実務を理解しよう
住宅ローンの本審査は上図の流れで行います。
検討している銀行に本審査をしてもらい、審査が通った銀行の中から1社選び、決済の3日前までに金銭消費貸借契約を結ぶ必要があります。
3-3.決済準備
決済の準備では、売主様と買主様の双方が決済当日までに準備する資料及び費用の明細を書面で用意してあげるとよいでしょう。
3-4.不動産の決済
次に不動産の決済について説明していきます。
⑴決済の簡単な流れ
決済の簡単な流れは上図のようになります。
決済が完了し物件を引き渡すことができれば不動産の契約も終わりですが、最後まで気を抜かないようにしましょう。
⑵よくあるミス
上図に記載しているのは不動産の決済時によくあるミスです。
しっかりと頭に入れ、ミスをしないようにしましょう。
❶ハンコを忘れて決済ができない
お客様によっては、決済当日にハンコを忘れてしまう方もいます。そうなると決済日を変更しなければいけない可能性もあります。
そのようなことを防ぐために、決済当日の朝に連絡を入れたり、決済の時間を午前中にし時間に余裕をもつようにしましょう。
❷振込手数料の負担を決められていない
振込手数料が売主様負担か買主様負担かを決めていないともめてしまう可能性があります。
私はいつも売主様負担にしています。理由としては「金種の選択」ができるからです。
❸銀行に「至急扱い」を伝えていない
銀行に「至急扱い」を伝えていなければ、銀行がお金を振り込むまでに時間がかかってしまいます。前もって「至急扱い」を伝えることで決済をスムーズに行えるようにしましょう。
❹売主様が現金出金希望だった
決済完了後、売主様が現金で出金することを希望することもあります。
いきなり多額のお金を現金で出金しようとしても、銀行でお金をおろすことが出来ません。そうならないために前もって売主様に確認し、現金出金が必要な場合は銀行に伝えるようにしましょう。
3-5.その後のアフターフォロー
不動産の引渡しが完了したら、アフターフォローを行いましょう。
買主様へ住み心地の確認連絡をするのは、契約不適合責任の確認が狙いです。
そのため、契約後に契約不適合責任が使える期間内に連絡するようにしましょう。
まとめ
この記事では、私が行った不動産取引を事例を解説しました。
宅建合格後、不動産会社に就職しましたが「何から始めていいの？」と手探り仕事をしていて、とても不安でした。
未経験の方や実務経験が浅い方でも自信を持って取引していただけるようにこれからも動画を作っていきますので
ぜひ参考にいただければと思います！
不動産キャンプは、未経験から稼げる宅建士を目指すための学舎です。
毎週水曜日に私が実務講師として実務の勉強会、毎週日曜日に集客の勉強会を開催しています。
また、不動産キャンプでは月毎に各都道府県で様々なイベント活動をしております！
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