この記事では、宅建で稼ぐために必要な、不動産実務について解説します。
実際に私が行った不動産取引を一緒に振り返りながら実務の流れを覚えていきましょう。
このチャンネルでは、宅建合格だけで終わらないように
宅建合格、実務学習、集客学習、仕組み化という4つのフェーズの順番をたどり
未経験から一人で稼げる宅建士になるために必要な知識を提供しています。
「宅建士としての一連の仕事の流れを覚えたい」
という声をいただいたので私の不動産取引を記事にしてみました。
本記事を読むことで、不動産実務の流れについて理解することができますので
まずは「宅建士の仕事って実際どんなことするんだろう」をこの1記事で解消しましょう！
また、この記事は、不動産実務の学舎である『不動産キャンプ』の講義の予習動画にもなります。
不動産キャンプのメンバーの方はこの動画を最後まで視聴した後に、membershipサイトから実務講義を受講してください。
1.稼げる宅建士は必ず学んでいる、不動産の基礎実務
宅建に合格したが、その後どのように仕事に繋げればよいか分からない、実務に関する知識がないため仕事の進め方が分からないという方は多いと思います。
そのような方は不動産の実務勉強を行う必要があります。
不動産の実務勉強は、不動産取引全般にわたる法規制、手続き、実践的なプロセス等を学ぶことです。
実務知識は、宅建士として仕事をする上で重要な土台となります。
不動産の実務には、「不動産売却のお手伝い」、「不動産購入のお手伝い」、「重説・契約のお手伝い」、「決済のお手伝い」があります。
成功のためには、基礎をしっかりとマスターすることが不可欠です。
宅建士の役割は、単に法律知識を持つことだけではありません。
お客様から信頼を得て、安心して不動産取引ができるようサポートすることが求められます。
そのためには、最新の法改正や市場のトレンドに敏感であること、そして、宅建を実務に活かす能力が必要不可欠です。
2.事例説明
賃貸物件にお住まいのご夫婦が買主様になります。
買主様は半年後に家賃補助が出なくなるため、資産として住まいを持ちたいとのこと。
現在、約8万円の賃貸物件に住んでおり、なるべく駅の近くで生活施設が整っている地域を希望されています。
1人暮らしの40代女性が売主様になります。
子供の成人がきっかけで地元に帰るため売却を検討中で、住み替えではないため、即金性は気にしていないとのこと。
3.事例の流れ
本記事では、買主様からの購入申込書の提出から契約までの流れを説明していきます。
購入申込書の提出までの流れを学びたい場合は、「事例で学ぶ不動産取引①」の記事をご覧ください。
事例の流れは上図のようになります。
それでは順番に説明していきます。
①購入申込書
購入申込書を提出するまでにやるべきことを説明します。
⑴物件のご案内
まずはお客様を物件にご案内します。
本事例では、お客様を物件に案内したところ、購入は考えているが検討をしたいと回答を頂きました。
不動産の売買は人生に数回しかなく、大きな金額が動く分お客様は中々踏み出すことが出来ません。そんなときは不動産営業マンが後押しをしてあげましょう。
⑵住宅ローンの事前審査
住宅ローン事前審査は、住宅ローンを充当し購入する場合に借入が可能か判断する審査のことです。
住宅ローン事前審査は1～2回目で案内をし、記入いただくようにしましょう。買主様が購入することを決めていなくても記入してもらった方が良いです。なぜなら、住宅ローン事前審査は物件を購入するための武器になるからです。人気物件は奪い合いになるため、本当に気に入った物件を購入したいのであれば審査をするべきです。
また、団体生命保険の告知書も住宅ローン事前審査と同じタイミングで記載頂くようにしましょう。団体生命保険の告知書は一般的に住宅ローン本審査時に銀行側から買主様に記載を求めるものです。しかし、本審査時に団体信用生命保険に加入できないことを理由に契約が解除にならないように、住宅ローン事前審査時に提出することを推奨します。
⑶購入申込書等の記入
住宅ローンの事前審査を行った後は、「購入申込書」、「建物状況調査」、「媒介契約書」の記入を行いましょう。
購入申込書は、購入の意思表示になり、記載された情報を売主様に渡し、条件に納得頂ければ売買の合意になります。
購入申込書には法的な縛りはないので、記入したからといって買主様が絶対に買わなければいけないということはありませんが、絶対に購入するという気持ちで記入して頂くように伝えましょう。
②売主買主の合意
買主様が購入申込書に記入した条件で売主様が合意すると契約に進みます。
その際は、売主様に売渡承諾書を記入頂くようにしましょう。
③物件の調査
物件は調査済ですが、再調査をしなければならない箇所もあります。媒介～契約までの期間が長いと必須になります。媒介時にしっかりと調査をしていても期間が開くと様々なものが変化するので、クレームを防ぐためにも丁寧な調査を行いましょう。
再調査するべき箇所は押さえておく必要があります。
例えば、「土砂災害警戒区域」や「修繕積立金（値上げの決定）」などです。
土砂災害警戒区域とは、急傾斜地の崩壊が発生した場合、住民の生命又は身体に危害があると認められる区域であり、危険の周知、警戒避難体制の整備が行われます。
宅建士は調査をして重要事項説明書に記載する必要があります。
また、修繕積立金（値上げの決定等）に関しては、契約前に必ず確認してください。物件を管理している会社に聞くか、重要事項調査報告書の取得をして確認しましょう。
こちらに関しても、確認した内容を重要事項説明書に記入する必要があります。
④重説／契約書等の作成準備
物件の調査が終われば重説と契約書を作成しましょう。
その他に準備する事項としては、買主様、売主様の準備するものや諸費用一覧、契約の日時設定などがあります。
買主様と売主様に準備して頂くものは、ハンコ、本人確認書類、登記事項証明書（売主様のみ）です。また買主様が法人の場合は、買主様も登記事項証明書が必要になります。
契約の日時を設定する際はお日柄に注意しましょう。不動産の契約にはお日柄を気にされる方が多いので、こちらからお日柄の良い日を提案するようにしましょう。
⑤不動産の契約
不動産の契約は上図の流れになります。
❶重要事項説明書の説明
重要事項説明書は理解頂くまで説明しましょう。宅建士とお客様の間に齟齬が生まれないようにしてください。
宅建士はお客様の質問には答えられるようにしっかりと準備する必要があります。
❷設備表の読み合わせ
設備表は、売却物件と一緒に置いていく設備や家具があれば、何を置いておくか、その設備の故障等を記載をしておくものです。
これくらい良いかと考えるのはクレームの元です。細かなところで契約不適合責任になってしまう可能性は大いにあるので、細かいところまで注意して売主様に記入頂きましょう。
❸物件状況報告書の読み合わせ
物件状況報告書は、不動産を売却する際に売主様がどのような状態の物件を売却するのかを明記する書類です。
こちらも細かいところまで調べ、売主様に記入頂きましょう。
❹売買契約書の読み合わせ
不動産の取引内容に合意をいただくための書類です。案件ごとに特約が変わるので注意してください。
特約の例ですが、契約不適合責任を負わない特約等があります。
❺ハンコ業務・金員の支払い
売主様・買主様の双方が契約内容に合意したら、金員の支払いを行ってもらいます。
一般的には、買主様から売主様へ手付金を支払い、売主様・買主様から不動産会社へ仲介手数料と印紙代を支払って頂きます。
❻決済までの流れと日程決定
売主様と買主様がいる時に決済の日程を決めておけば便利です。
決済日の決め方ですが、「お日柄」、「銀行の実行可能時間帯」、「できる限り午前中に設定する」、「売主様・買主様の準備」に注意をして決めるようにしましょう。
まとめ
この記事では、私が行った不動産取引を事例を解説しました。
宅建合格後、不動産会社に就職しましたが「何から始めていいの？」と手探り仕事をしていて、とても不安でした。
未経験の方や実務経験が浅い方でも自信を持って取引していただけるようにこれからも動画を作っていきますので
ぜひ参考にいただければと思います！
不動産キャンプは、未経験から稼げる宅建士を目指すための学舎です。
毎週水曜日に私が実務講師として実務の勉強会、毎週日曜日に集客の勉強会を開催しています。
また、不動産キャンプでは月毎に各都道府県で様々なイベント活動をしております！
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