この記事では、宅建で稼ぐために必要な、不動産実務について解説します。
実際に私が行った不動産取引を一緒に振り返りながら実務の流れを覚えていきましょう。
このチャンネルでは、宅建合格だけで終わらないように
宅建合格、実務学習、集客学習、仕組み化という4つのフェーズの順番をたどり
未経験から一人で稼げる宅建士になるために必要な知識を提供しています。
「宅建士としての一連の仕事の流れを覚えたい」
という声をいただいたので私の不動産取引を記事にしてみました。
本記事を読むことで、不動産実務の流れについて理解することができますので
まずは「宅建士の仕事って実際どんなことするんだろう」をこの1記事で解消しましょう！
また、この記事は、不動産実務の学舎である『不動産キャンプ』の講義の予習動画にもなります。
不動産キャンプのメンバーの方はこの動画を最後まで視聴した後に、membershipサイトから実務講義を受講してください。
1.稼げる宅建士は必ず学んでいる、不動産の基礎実務
宅建に合格したが、その後どのように仕事に繋げればよいか分からない、実務に関する知識がないため仕事の進め方が分からないという方は多いと思います。
そのような方は不動産の実務勉強を行う必要があります。
不動産の実務勉強は、不動産取引全般にわたる法規制、手続き、実践的なプロセス等を学ぶことです。
実務知識は、宅建士として仕事をする上で重要な土台となります。
不動産の実務には、「不動産売却のお手伝い」、「不動産購入のお手伝い」、「重説・契約のお手伝い」、「決済のお手伝い」があります。
成功のためには、基礎をしっかりとマスターすることが不可欠です。
宅建士の役割は、単に法律知識を持つことだけではありません。
お客様から信頼を得て、安心して不動産取引ができるようサポートすることが求められます。
そのためには、最新の法改正や市場のトレンドに敏感であること、そして、宅建を実務に活かす能力が必要不可欠です。
2.事例説明
賃貸物件にお住まいのご夫婦が買主様になります。
買主様は半年後に家賃補助が出なくなるため、資産として住まいを持ちたいとのこと。
現在、約8万円の賃貸物件に住んでおり、なるべく駅の近くで生活施設が整っている地域を希望されています。
1人暮らしの40代女性が売主様になります。
子供の成人がきっかけで地元に帰るため売却を検討中で、住み替えではないため、即金性は気にしていないとのこと。
3.事例の流れ
事例の流れは上記のようになります。
それでは順番に説明していきます。
①反響～電話対応
今回の事例での売りの反響は、チラシから問い合わせを頂くことが出来ました。
チラシは、広告を作成しマンションのポスト等に投函しました。
チラシを投函する際は、「売りがでやすいマンションを重点的に投函する」、「投函の日時を調査する」ことを意識しました。
②物件の簡易調査
査定の日時が決まれば、物件の簡易的な調査を行います。
電話対応の際は下記の内容を最低限売主様から聞いておくようにしましょう。
・物件の所在地、マンション名、お部屋の番号
・売却を検討されているお客様の名前と電話番号
・売却の理由
マンションの名前と番号を聞く理由は、登記簿謄本で情報を取得するためです。
登記簿謄本で情報を取得することで売却を依頼してきた方と登記上の所有者は同一人物なのか確認することが出来ます。
準備して持って行くもの
簡易調査を行い、物件の査定で売主様の元へ伺う前に上図の資料を準備して持って行きましょう。
持って行く資料について一部説明をしていきます。
登記簿謄本
前述しましたが、登記簿謄本は所有者を確認するために取得します。
物件によっては所有者異なっていたり、2人以上になってたりすることもあります。
現在の所有者が誰なのかを確認し、登記上の所有者と実際の所有者が異なる際は、必ず登記変更を行ってから売却活動を進めるようにしましょう。媒介契約を結ぶ前に登記変更することが望ましいです。
間取図
間取図は必須ではありませんが、取得できるのであれば持って行くようにしましょう。
実際に物件を確認し、重説に記載する必要がある情報、間取り表記の変更が必要な箇所や売却活動のアピールポイントになる箇所をメモするために使用します。
査定業務
査定を行う際は細かいところまで確認し、分からないところは売主様に確認するようにしましょう。
お風呂、トイレ、キッチン、洗面台などは特に気を付ける必要があります。
また物件をリフォームしている際は、「リフォームした箇所」、「リフォーム会社」、「リフォームした時期」、「リフォームにかかった費用」までしっかり確認するようしてください。
査定が完了したら査定金額をお客様へ伝え、査定金額を基に売り出し金額を確定させます。
売り出し金額が確定したら、売主様と媒介契約を結び、設備表の作成、建物状況調査の説明等、売り出しの準備をしていきましょう。
④売り出しのための調査
次に物件を売り出していくための準備をしていきます。
「基礎的な調査」と「管理費、修繕積立金の調査」を行います。
管理費、修繕積立金は、毎月マンションにかかる費用です。管理会社に直接電話をし、確認しましょう。売主様に確認することも可能ですが、正確なのは管理会社なので、管理会社に確認する方が望ましいです。
その際に滞納額や大規模修繕の予定、管理費等の値上げ等も確認しましょう。
⑤売出前の工夫
物件を売出す前に、買主様が購入しやすいよう上図のような工夫をしましょう。
リフォームの概算を出す
売り出しをする前に知り合いのリフォーム業者に全体的にリフォームするとどれくらいかかるか見積を出してもらいましょう。
リフォームの概算は買主様へのアピールのためです。
買主様はリフォームの概算金額が分かることで、全体的な費用が分かるので購入後のイメージがつきます。
そのため、リフォームの概算を出していた方が購入申込書を提出しやすくなるので、スムーズに物件を購入できるようになります。
クレームになることが多いので、見積を依頼する業者は自分の信頼できる人に任せるようにしましょう。
購入時の諸費用を資料化する
購入にかかる諸費用を作成し、購入を検討している買主様に渡すことで全体的な概算金額を把握することが出来るので、買主様の購入の後押しになります。
購入にかかる費用について詳しくは「不動産購入にかかる諸費用」の記事をご参考下さい。
⑥反響～お客様対応
買主様の反響は、ホームページから頂くことが出来ました。
買主様対応は希望している物件の空き状況を確認し、物件の案内ができるようにしましょう。
案内業務については下記の記事をご参照ください。
物件の案内は下図の流れは覚えるようにしてください。
⑧値交渉
物件を買主様に案内できるが、値段が理由でクロージングが難しい場合は値交渉を行います。
値交渉は、不動産の売出価格を下げる交渉のこと言い、物件が売れない時や購入申込が入った時などに行う業務です。
一度設定した金額を下げることは難しいと思いますが、値交渉の方法として、反響数、お客様情報や案内後の結果を自分で分析し分析表を作成し、売主様に説明する方法をお勧めします。
成約が決まらない理由を視覚化し、売主様に説明すること値下げが必要な理由を売主様に伝えることができます。
まとめ
今回は、私が実際に行った不動産取引を事例にして「不動産実務の流れ」を解説しました。
表面上の部分だけでしたが、大きく全体像を想像することはできたでしょうか？
具体的な実務勉強は、不動産キャンプメンバーの方のみが受講できますので
メンバーの方は、membershipのページから専用IDでログインし受講を進めてください。
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