フリーランス宅建士のしらいです。私の経歴はこちらからご覧ください。
本日は、宅建合格後におすすめの学習、不動産実務の中の「住宅ローン事前審査」について説明します。
このチャンネルでは、宅建合格だけで終わらないように
宅建合格、実務学習、集客学習、仕組み化という4つのフェーズの順番をたどり
未経験から一人で稼げる宅建士になるために必要な知識を提供しています。
また、私が大手不動産会社から修行を積み、独立をしているからこそ
実践的で具体的な内容を皆さんにわかりやすく説明することができます。是非最後までご覧ください。
今日のトピックTOPIC
「せっかく宅建に合格したんだからどうにか活用して稼ぎたい！」
宅建合格の次に必要な勉強は不動産実務です。仕事を覚えるフェーズです。
宅建で学んだことを実務に落とし込む作業が必要です。
せっかく暗記した知識をせっかくなら不動産の仕事に活用をしてみましょう！
本記事を最後まで読むと、宅建士が必ず理解しなければいけない業務である「住宅ローン事前審査」を実際に仕事で使えるようになります。
宅建士が学ぶ不動産実務の学舎『不動産キャンプ』の講義の予習動画にもなります。
不動産キャンプのメンバーの方はこの動画を最後まで視聴した後に、membershipサイトから実務講義を受講してください。
目次
1.稼げる宅建士は必ず学んでいる、不動産の基礎実務
不動産の実務勉強は、不動産取引全般にわたる法規制、手続き、実践的なプロセス等をすることです。
実務知識は、宅建士として仕事をする上で重要な土台となります。
成功のためには、基礎をしっかりとマスターすることが不可欠です。
宅建士の役割は、単に法律知識を持つことだけではありません。
お客様から信頼を得て、安心して不動産取引ができるようサポートすることが求められます。
そのためには、最新の法改正や市場のトレンドに敏感であること、そして、宅建を実務に活かす能力が必要不可欠です。
2.住宅ローン事前審査とは
それでは、まず住宅ローン事前審査の不動産実務について理解を深めましょう。
住宅ローン事前審査とは、住宅ローンを充当して不動産を購入する場合に借入が可能か判断する審査を行うことです。住宅ローン事前審査は、買主様が物件を購入するための重要なステップになるため、流れや必要書類等をしっかりと把握しておきましょう。
住宅ローン事前審査を行うタイミングは上図のタイミングです。
❷購入申込書と❸住宅ローン事前審査は場合によっては入れ替わります。詳しくは「購入申込書と売渡承諾書」の記事で解説しているのでご参考下さい。
3.住宅ローン事前審査の流れ
住宅ローン事前審査は上図のような流れになります。流れをしっかりと把握しスムーズに手続きを行えるようにしましょう。
❶用紙等の準備
住宅ローン事前審査の用紙等を用意する際は、住宅ローンの審査用紙(ネットの場合は不要)、団体信用生命保険告知書、その他に銀行に提出する資料を用意しましょう。
(1)住宅ローンの審査(ネットの場合は不要)
住宅ローンの事前審査の申込は用紙とネットのどちらでも申し込むことができます。ネットの方が審査結果が出るまでの期間が短いので買主様がネットで申請できる方であればネットの方がおすすめです。最近ではネットで申込をする人がほとんどであると思います。
(2)団体信用生命保険 告知書
団体信用生命保険は融資を受ける買主様に対して提供される生命保険の一種で、買主様のリスク管理の一環として重要な役割を果たします。
買主様が死亡などで住宅ローンの支払いができなくなった際に、生命保険会社が保険金を銀行に支払い、住宅ローンを返済する仕組みです。
団体信用生命保険は一般的には住宅ローンの本審査時に銀行側からお客様に記載を求めるものですが、私は住宅ローン事前審査時に記載するように買主様に話をしています。
なぜなら、本審査時に団体信用生命保険に加入できず不動産の契約が解除にならないようにするためです。
ほとんどの不動産営業マンは事前審査の際に口頭で健康状態を確認しますが、それはあまり良くありません。必ず告知書を見せて記入して頂くようにしましょう。
(3)その他銀行提出資料
その他に銀行に提出する書類に特に決まりはありませんが、上図に記載の資料を用意するようにしましょう。情報は多ければ多い方が良いです。申込用紙だけでも問題はありませんが、銀行の担当者に気入られるためにも細かい気遣いを心掛けましょう。
❷お客様が用意する書類確認
買主様には、本人確認書類、源泉徴収票、ハンコなどを用意して頂きましょう。
宅建士には事前準備が大切です。銀行に審査の書類を提出した際に重説のたたき台の提出を依頼されることもあります。そのため何事においても前もって準備することを心掛けましょう。
また好条件で住宅ローンを借りるには、買主様が返済する能力がある証拠を銀行に提示する必要があります。例えば、買主様の資格、生命保険の積立金、株やその他の資産等です。そのために買主様に書類を用意して頂くときは、銀行側にいざというときに買主様がどのようにお金を返すことができるのかということを伝わる書類を用意して頂きましょう。
❸事前審査用紙への署名押印
事前審査用紙への署名押印の際は、ハンコの種類に注意しましょう。押印するハンコの種類を間違えると審査の結果が遅れてしまいます。そのためできる限りハンコは目の前で押して頂くようにしましょう。
❹銀行へ資料を提出
資料を提出する際に買主様が直接銀行へ行かれる場合は、銀行の担当の方とお客様をお繋ぎするようにしましょう。繋いでおくことで買主様へ持ち物を伝えて頂くことができ、審査が通過できそうかの確認もすることができます。
しかし、できる限り不動産営業マンが提出するようにしましょう。自分で持って行くことでミスが出ない、銀行の開拓ができる、事前審査に関しての勉強ができるなどのメリットがたくさんあります。
4.住宅ローン事前審査の注意点
次に住宅ローン事前審査の注意点を説明していきます。
①事前審査のタイミング
事前審査のタイミングに明確な答えはありませんが、1回目か2回目のご案内時に記載頂くことをお勧めします。なぜなら、欲しい物件がでたときにすぐに購入できる武器を持って頂くためです。
押し売りではないのかと感じる方もいるかもしれませんが、事前審査を通しておくことは物件を購入するための武器になります。なぜこのタイミングで事前審査を出すのかということを買主様にしっかりと伝えることができれば押し売りになりませんので、しっかりとした知識を付けましょう。
②住宅ローンの簡易知識の把握
こちらについてはあまり深堀りをしませんが、頭の片隅に置いておくようにしましょう。
(1)審査金利と実行金利
実行金利は住宅ローンを組むときに実際にかかる金利で、審査金利は銀行が住宅ローンを審査するときの金利です。
実行金利は1％以下で設定する銀行が多く、審査金利は3～4%が多いです。審査金利は銀行によって異なるので、審査が厳しい銀行では金利が高くなり、お金をどんどん貸していこうとする銀行では審査金利が実行金利に近くなります。
(2)返済期間
返済期間は一般的に1~35年で設定することができ、35年で設定する人が多いです。しかしほとんどの銀行では返済期限を80歳にしているため、ローンを組む年齢によっては35年で設定することができない場合もあります。その場合月々の返済額が高くなってしまうのがデメリットです。
また。返済期間を1~9年で設定する人は少ないです。なぜなら中古不動産の場合、住宅ローン減税を使うことができるのは返済期間が10年以上になり、減税できるなら減税した方が良いと考える人が多いからです。
(3)返済比率
返済比率とは、年収総額の中からローン返済額に充てられる金額の割合です。一般的に30%～35%で審査をする銀行が多いです。
例えば自分の年収に合わない物件を購入してしまうと返済比率も高くなってしまうため、生活が苦しくなってしまう可能性が高いです。宅建士は買主様の収入に見合った物件を紹介できるように心掛けましょう。
③住宅ローン減税についての説明
住宅ローン減税については、基本的に買主様自身で確認してもらいましょう。
住宅ローン減税が使えると案内し、何かしらのミスで住宅ローン減税が利用できない場合はクレーム繋がってしまいます。そうならないためにも住宅ローン減税の案内はしても問題ありませんが、利用できるかどうかは自分の言葉で説明せずに買主様自身で確認してもらうようにし、宅建士はそのお手伝いをするようにしましょう。
まとめ
今回は、「住宅ローン事前審査」について解説しました。
ここから先の具体的な実務勉強、不動産キャンプメンバーの方のみが受講できます。
メンバーの方は、membershipのページから専用IDでログインし受講を進めてください。
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