さて今回は未経験の宅建士の方に超重要な「不動産の実務知識の回」です
今日は、住宅ローンの情報について発信していきます。
https://youtu.be/qHSBOSKnceg?si=CsZXc8RFDQ3zXe28
前回記事で、住宅ローンの審査で見られている点について発信させていただきました。
https://note.com/realsetate_camp/n/nf64070009991
必要な事をヒアリングし、お客様のおおよその属性について理解できたら、いよいよ住宅ローンの事前審査へと進むことになります。
事前審査はあくまで金融機関にとっては「仮審査」の段階です。
ここで借入の認可が下りたとしても、
正式審査によって一層厳密な審査が行われます。
とはいえ、
・年収
・勤続年数
・返済比率
・信用情報
等の基準については、事前審査でも正式審査でも変わる事はありません。
（虚偽の申告をしていたり、事前審査時～正式審査時の間が長引きすぎたりした場合は別ですが…）
つまり、事前審査の可否により、お客様がその銀行からお金を借りられるかどうかが8割決まる！と言っても過言ではありません。
それなりの準備が求められますが、
スムーズに決まればお客様にとっても一安心です。
まずは1つの山場を乗り切りましょう！
◆主な提出書類
最低限、銀行に提出すべき書類は以下のものになります。
お客様に前もって用意して頂くべき書類がいくつかありますので、
あらかじめリスト化を行い、漏れなく伝えておきましょう！
① ローン事前審査申込書（金融機関所定のもの）
大きく分けて
・お客様の情報
・勤務先の情報
・他の借入の情報
・借入希望額、借入内容、期間
を書く欄があります。
基本的にはお客様に自著頂くべき書類です。
右：ろうきんの事前申込書
申込用紙のフォーマットは金融機関により異なります。
A銀行では聞かれなかった項目が、B銀行では聞かれた…なんて事もあります。
連帯債務者・連帯保証人等の記入欄もあり、
これら取り入れる場合、当然その方にも記入していただくことにもなります。
② 本人確認書類（運転免許証・健康保険証）の写し
運転免許証は身分証明書としての書類です。
顔や生年月日、住所等の確認に用いられます。
運転免許が無い場合、パスポートやマイナンバーカードが代わりに本人確認書類に用いられます。
健康保険証は、主に勤務先や勤続年数を照らし合わせる為の書類です。
一般的に「入社日」＝「資格取得年月日」になるケースが殆どではありますが、合併による社名変更や組合の変更で必ずしも一致しない事もあります。その場合は理由を聞いてみましょう。
なお、一般的な会社勤めの方は社会保険証になりますが、
個人事業主や、「一人親方」に仕える従業員については国民健康保険証になります。
※どちらも期限切れでないことを確認してください。
③ 昨年度の源泉徴収票
原則、直近の年度のものを出して頂きます。
殆どの場合、勤めている会社から発行できます。
一般的に、「支払金額」の部分がそのまま判定年収になる事が多いです。
「扶養家族に誰が入っているのか」を見ることもできるので、
現在の家族構成や共働きかどうかを把握する事も可能です。
④ 物件チラシ、見積書等価格が分かるもの
基本的に銀行は「購入に必要な金額」までしか融資を行いません（諸費用の借入を除く）。その為、その土地・建物・追加工事費等の価格が分かる書類の提出が必須になります。
売買契約書、請負工事契約書の雛型でも良いでしょう。
銀行側でも調べる事はできますが、該当する物件の登記簿謄本や地図、公図を一緒に提出すると親切な印象です。
なお、事前審査後に意向が変わる等で購入する物件が変わった場合は、
再度事前審査からやり直しになるので注意しましょう！
⑤ その他
お客様の属性や事情によっては、以下の書類が求められる事があります。
・返済予定表
「既存借入がある場合」に必要となります。
銀行側としては、返済比率の計算に不可欠な書類になるので、申告した分は必ず提出して貰いましょう。
・特別永住者証明書、在留カード
申込人が外国人であった場合、原則「永住者」である事が求められます。
永住者である事が証明できないお客様には融資が厳しくなることが多くなります。
住宅ローンの性質上、長期間その物件に定住する事が前提になるからです。
・月ごとの給与明細
「勤続1年未満の場合」に必要となります。最低3か月分は求められます。
現職にて得ている月収から、みなし年収を求める為です。
また、「タクシードライバー」や「不動産・保険の営業マン」等の職業についても、歩合制の割合を見る為に求められる事があります。
・健康診断書
特定の団信に加入する場合や、申込金額が一定以上の場合に求められます。
ローン借入の条件として、団信への加入可否が必須となる為です。
そもそも健康状態が不安な場合には、事前審査時に団信の申込書も併せて提出する方が得策です。
◆まとめ
今回は、「住宅ローンの事前審査に必要なもの」についてお話ししました。
金融機関によって少しずつ違いはありますが、上記の書類を提出頂ければ審査へと進むことができます。
「住宅ローンの審査が既に通っている」という事実は、
お客様が希望の物件を購入する為の武器にもなり得ます。
前述の通り、事前審査が可決であれば、お客様がお金を借りられる確率はグッと高まります。
ここは1つの山場と考えて、
銀行と足並みを揃えながら取り掛かりましょう！
◆事前審査申込書の書き方
事前審査申込書を書いていく中で、
「ここはどうした方が良いのか？」について悩むところがいくつかあるかと思われます。
とりわけ「借入希望額・借入内容・期間」の部分についてはお客様によって考え方、価値観が違うので単一的なアドバイスでは不十分です。
ここのポイントを1つずつ押さえてみましょう！
※今回も、給与所得者（＝企業に勤める正社員）をモデルケースとします！
① 自己資金の割合
借入希望額を書くときに、自己資金をどれだけ出すべきか悩むお客様は多数いらっしゃいます。
住宅ローンを借入するのに、「一定の頭金が絶対に必要！」という時代がありました。
というのも昔、とりわけバブル期は金利が6～7%と高く、
ローンを借りると金利を含めた支払額が非常に大きくなってしまう為、
少しでも借入額を抑えるためにある程度の自己資金が必要でした。
それに比べて現代の金利は、比べ物にならないぐらい低くなっています。
変動金利の場合1%未満、所によっては0.5%未満である事も珍しくありません。
勿論、自己資金があるに越したことはありませんが、
「住宅ローンを組む為に、しこたま貯金する！」という考え方は以前ほど重要では無くなっています。
審査上、返済比率の基準内に収まっていれば、頭金を出さないからと言って審査にマイナスの影響を及ぼすという事はありません。
ただし、一部の金融機関では自己資金を出すと金利が下がる可能性もありますので、融資担当者に聞いてみましょう！
例としてフラット35では「融資率9割以下」と「それ以上」で金利が異なります。
② 諸費用ローン
最近は、「諸費用ローン」として住宅ローンとは別に借りる事ができる金融機関も多くなっています。
低金利というのもあり、「自己資金があまり無いけど…どうしても今、この物件が買いたい！」というお客様のニーズを満たすことができるのが大きな利点です。
当然、返済比率が大きくなる分、審査に通過する難易度は上がりますし、月々の返済の負担も大きくなるので注意が必要です。
当然ながら、住宅ローン控除にも使えません。
金融機関によっては二本立ての契約となり、
手数料や印紙代が余分にかかったり、住宅ローン本体の金利を若干引き上げたりする事もありますので、その点にも留意しておきましょう。
「諸費用」には、具体的には以下のようなものがあります。
契約の内容によって異なりますが、概ね借入額の5～10%に収まるケースが大半です。
仮に4,000万円の住宅を購入し、それをフルローンで借り入れる場合には、
約200～400万円程度の諸費用がかかると考えた方が良いでしょう。
なお、家具や家電類、地鎮祭の費用等住宅の購入費に直接結びつかないものは利用できません。
判断、線引きが難しいと感じたなら、金融機関に確認しておきましょう！
③ 借入期間
金融機関が設けている借入期間のルールは以下のようになることが多いです。
・最長35年or40年
・申込人が80歳の誕生日を迎えるまで
20代～30代前半のお客様が住宅ローンを組んだ場合、
借入期間を35年や40年で借り入れたとしても、最終の返済日は60～70歳になるので丁度定年前後の年齢になるはずです。
したがって、このケースではそれほど心配する必要は無いでしょう。
一方で、高齢になってから住宅ローンを組むケースには注意が必要です。
商品の都合上、借入期間が35年以下で借りなければいけないケースが大半。
それ相応に、年間の返済額は嵩むことになります。
したがって、返済比率が上がり審査に通過する確率が下がってしまいます。
また、返済比率に特段の問題が無い場合であっても、
金融機関によっては「60歳や65歳で残高が○○万円残る計算になる。定年を迎えた後どうするのか？」と、返済計画の提出を求められる事があります。
何故なら、70歳以上で労働に従事し、年金以外の収入を安定的に得ている人は限られているからです。
退職金の見込み額や、自己資金はどれぐらい持っているのか等を聞いておいた方が良いでしょう。
お客様によって、返済の計画は異なってきます。
「とりあえず、借りられる期間まで借りる！」のではなく、
計画を綿密に話し合った上で返済期間を決定してから、申込みましょう！
④ 連帯債務者・連帯保証人
「あの家を買う為に○○円借りたい！」
「でも、借りる為に必要な年収が自分だけでは足りない…」
というお客様もたくさんいらっしゃると思います。
そんなお客様には、共働きの配偶者や親子等を「連帯債務者」や「連帯保証人」に取り入れることで借入できる金額を増やす事ができます。
昨今は戸建・マンション問わず値段が上がっている上に、共働きの家庭が当たり前になっている時代でもあるのでそう珍しくもありません。
※配偶者は判定年収の100%を合算する事が出来ますが、その他の親族は50%の合算を限度とする…等、銀行により決まりがあるので確認しておきましょう！
複数人の契約には、大きく分けて3パターンあります。
・連帯債務型
夫婦のうち一人が住宅ローンの主債務者となって住宅ローンを借入れますが、
もう一人は連帯債務者として主債務者と「同等の」支払責任が生じます。
連帯債務者は主債務者と同様に、住宅ローン控除を利用することができます。
・ペアローン型
同一物件に対して、夫婦がそれぞれ住宅ローンを借入れるのがペアローンです。
2本立てのローンとなり、それぞれが個別に債務を負うとともに、互いに連帯保証人になります。
別々の書類で契約を行い、2本立てにしてそれぞれの口座で返済する形式になりますので、
返済期間や金利タイプを別に設定できる事が特徴です
（印紙代や取扱手数料が2倍になる事にも留意しましょう）。
・連帯保証人型
夫婦のうち片方が債務者となり住宅ローンの返済義務を負い、
もう一人が連帯保証人となって債務者が住宅ローンを返済できなくなった際に代わりに返済義務を負います。
保証人となる側がパートや派遣社員等でもなれる為、
主債務者の年収だけでは「少し」借入希望額に届かない場合に活用される事が多いです。
2人の収入を合わせれば、当然借りられる物件の幅も広がりますが、
それ相応のリスクがある事も気を付けなければいけません。
まず、どちらかの年収が大幅に減少した場合。
元々、「2人がフルタイムで働いている年収を前提」で借入を行っていれば、何らかの理由で収入減に陥った時、返済が苦しくなる危険性が高まってしまいます。
女性側の産休・育休で収入が減少するケースが代表的ですが、
近年はコロナの影響による収入減、ボーナスカットも見受けられました。
想定したくないケースですが、離婚した場合にも注意が必要です。
別居する事になったとしても、簡単に連帯債務者・連帯保証人から免除する事はできません。
どちらかが借換えを行って単独の債務者になる、
物件の売却も視野に入れる等の対応が必要になります。
（くどいようですが、金融機関の担当者と相談しましょう。）
「どの契約方法が自分に合っているか？」は現在及びこれからの収入・働き方によって変わってきます。
「借入額を少なくする、もしくはもう少しお金が貯まる迄待ってでも、保証人等は取り入れない」という考え方も正解の一つです。
お客様にとって、家を買う事がゴールでは無いのです。将来設計も含めて、夫婦で話し合って決めて貰いましょう。
◆まとめ
いかがでしたでしょうか。
事前審査の申込書を通じて、具体的な借入のプランを描いてもらう事になります。
「どれぐらい自己資金が出せるのか？」
「何歳までに完済しようと思っているのか？」
「配偶者等と協力し、一緒に返すか？」
この辺りは、お客様の属性だけではなく、お金に対する考え方が重視される事になります。
十人十色の考え方があるので明確な正解はありません。
但し、宅建士としては確かな知識による適切・迅速なアドバイスが不可欠です。
決して断定的な判断を促すのではなく、お客様との対話の中で
「お客様に合った」案内を行えるようになる事が一番大切です！
（自分だけで判断しづらい場合は、ローンの専門家である金融機関の担当者や、ファイナンシャルプランナーに相談するのも一つの手段です。）
以上、最後まで記事を読んでいただきありがとうございました！
今後も定期的に情報を発信していきます。日々知識を増やす習慣を付けていきましょう！
