私の教え子のずっこけるようなクレームで思わず
「宅建合格してるんじゃないの？」と言ってしまいそうになりました。
宅建合格できた！俺やったら容量良いから余裕やと考えていると
本当に痛い目を見てしまいます。
これから宅建を活用して、稼いでいきたい！と考えている方に
超有料級の動画になっているので是非最後まで見ていってください！
◆あらすじ
教え子というのは、不動産営業1年目の女性なんですが
この時、大阪の中古マンションの契約をされました。
お値段1,980万円です。
仲介手数料を計算すると税込で719,400円になります。
初めての契約で喜んでいたいのは束の間。
後日、「他に良い物件が出てきたから…」とお客様から連絡が入り契約解除になりました。
ここで、契約の解除方法についてお客様に説明しておらず、クレームになってしまったお話です。
◆宅建士1年目の初契約
「しらいさん！やりました！申し込みもらいました！」
物件価格1,980万円、仲介手数料を計算すると税込で719,400円です。
初めての契約ということもあったのでなんとか決めたい案件です。
この女性の方（Aさん）は、人当たりもよく
実務勉強も欠かさない方だったので
すぐに結果が出るだろうな。見守っていました。
教え子の初契約って自分のことのように嬉しいんですよね。
大阪の中古マンション。購入側の担当ということもあり、重要事項説明書は、売主担当の不動産会社が担当してくださったので安心していました。
◆初めての報酬に大喜び
宅建士として自分1人で稼いだお金は、経験として大きな財産になります。
正直最初の1件を自分1人で決済までできるかどうかが
今後の宅建士キャリアに大きく響いてくると思います。
この辺り、私が勤めていた、大手不動産会社で学んできたので言い切れます。
宅建に合格しているけど、一歩踏み出せていない方は多いんじゃないでしょうか？
まずは、1円でも良いので「報酬をいただく」ことを意識してください！
お金をいただいて仕事をした経験が作ることができば
副業なり開業なり。宅建を活かして柔軟な働き方ができると思います。
◆「他に良い物件が出たので…」
契約の1週間後。教え子から連絡が入りました。
「しらいさん。この前の契約、解除にして欲しいと電話がきました」
「なんで解除したいって言ってるんですか？」と聞いてみると
他に気になる物件が出てきたのでその物件を購入したい！とのことでした。
これは、仕方ない部分もあるのですが
不動産業界ではグリップが甘いと確実に怒鳴られ、詰められます。
図のようにAの不動産よりBの不動産の資産価値の方が高いからBの不動産にします。という要望です。
私も多くの不動産取引に携わってきていますので。このようなう経験は何度もしています。
「それは仕方ないね。じゃあ今回は手付解除してもらって気になる物件の案内もしてあげましょう！」というと
「手付解除ってなんですか？」と教え子から言われ。
これはクレームになるやつや。と思いました。
◆手付解除を知らない。
「とりあえず契約解除で良いんですよね？」と焦った口調で教え子から、相談を受けました。
もちろん解除しなくてはいけないんですが…
手付解除には絶対に考えておかないといけないことがあります。
①売主様への手付金放棄
②不動産会社への仲介手数料支払い
この2つです。
画像で言うとこんなふうなお金の流れです。
見た通りなのですが、契約を解除したのに、金銭の支払い義務が残っています。
買主様はこのこと知らなかったら怒りませんか？
「知らなかったです！どうしよう…」
これは、相当まずいクレームになりそうです。
◆手付解除とは
手付解除について、実は契約書の条項の部分に記載があります。
売主、買主で定めた手付解除期日までであれば
理由を問わず手付金の放棄(売主の場合は手付倍返し)で
売買契約を解除することができます。宅建で学びましたよね。
これを実務で使っていくわけです。
購入者側から手付解除を求められる例としては
①親に反対されたから契約を解除してほしい
②他に気になる物件が出たので解除してほしい
こういった場合が多いです。
◆クレーム
「契約解除しているのに、お金払わないといけないなんて聞いてないよ！」
買主様から鬼詰めされることになりました。
お客様からしたら、払わなくて良いと思っていた金額を
払えと言っているので、怒りたくなる気持ちはとてもわかります。
手付金＋仲介手数料の支払いをする必要があるので
かなり大きな出費になりますもんね。
みなさんが買主様の立場だったらどうですか？払いたくないですよね…
◆不動産会社からも怒られる
「しっかり買い付け取っとけや」
「もうお前とは取引せーへん」
今回は片手取引ということもあり
売主側の不動産会社からも怒られる羽目になってしまいました。
緩い契約をしてしまうと共同仲介をした相手不動産会社との
関係性が悪くなり物件情報やお客様の紹介をしてくれなかったり。
仲間外れにされることもあるんです。
不動産業界は意外と狭いのですぐに
「あいつは、迷惑かけてくるぞ…」と悪い噂が流れてしまいます。
仕事を進めていく上でこういった部分も怖いですよね。
なので実務の知識が必要になってくるわけです。
◆手付解除で決着
「わかった。払うわ。」
なんとか仲介手数料と手付金をお支払いいただき一件落着しました。
（詳細を確認したい方は有料記事より読むことができます。）
しかし、教え子はお客様から「あなたに任せられません」と見放されてしまいました。
共同仲介をした不動産会社との取引もその後なくなってしまい。
「もっとしっかりと勉強しておけばよかった。」と反省されています。
仲介手数料70万円ほど、受け取られましたが
それ以上に失うものが大きく、これから名誉挽回していかなければいけません。
宅建士1年目といえどプロですから、この辺りはしっかりと
事前学習をしておかないと大変な目に遭ってしまいますね。
◆まとめ
手付解除は宅建の問題でも出題されていますが
実務になると、忘れてしまっていたり、説明不足になることがあります。
お客様は不動産取引について全くの素人です。
プロの宅建士として、どう説明するべきかをしっかりと事前学習しておきましょう！
=実務で知っておきたいこと=
◆手付金を仲介手数料以上に設定してください。
手付金の金額にこの金額にしてくださいという決まりはありません。
契約毎に私たち、宅建士が決めていきます。
その上で、覚えていていただきたいのは
手付金は仲介手数料以上の金額に設定すること
理由は
①売主様が不利益を被らないように
②購入申込書が受理されるように
それぞれ深掘りをして勉強をしていきましょう。
①売主様が不利益を被らないように
例えば、1980万円の不動産を契約するとします。
仲介手数料は719,400円になるのでそれ以上に手付金額を設定します。
今回は100万円と設定してみました。
この契約内容で買主様都合により、手付解除になってしまった場合。
次のようなお金の流れになります。
簡単に申し上げると
不動産の売買契約書に請求書について明記されていることと
加えて媒介契約書にも支払いについて明記されています。
次に、手付金あえて仲介手数料を下回る金額で設定しました。
契約の解除になった場合もお金の動きも同じです。
しかし考えないといけないのは
事例①と事例②
買主様と売主様の収支についてです。
こちらをご覧ください。
▼事例①
▼事例②
上記から分かる通り
事例の②は売主様もマイナスになってしまいました。
「買主の都合で契約解除したのに売主様まで迷惑をかけるのっておかしくない？」
こちらが手付金を仲介手数料よりも上回る金額で設定する理由の1つです。
②購入申込書が受理されるように
不動産を購入する際には「購入申込書」というものを提出します。
購入申込書は買主様が記入をし、不動産会社が売主様にお渡しします。
そして売主様が条件を確認し、OKであれば申し込みが完了です。
その「条件」には、手付金額も含まれます。
例えば事例②で紹介した手付金額50万円だと
申し込みは却下されることが一般的です。
普通に考えて、契約解除をした場合に
自分が不利になる申込書を受理される売主様はいないと思います。
なので購入申込書を受理してもらうためという
側面もあることを理解しておきましょう。
◆手付解除期日の定め方
手付解除期日は「この日にしてください！」という決まりがありません。
よって不動産会社側が事前に仮日程を決めておき
売主と買主に合意いただいてください。
◆手付解除の手続き方法
手付解除の条項のに重要な文章が掲載されています。
「互いに書面により通知して、解除することができます。」
つまり手付解除をする際には
口約束ではなく書面にて行う必要があるということです。
手付解除が完了したら、その後手付解除を行った方
（今回の事例で言うと買主）は手付金の放棄していただきます。
以上
最後まで記事を読んでいただきありがとうございました！
稼げる宅建士になれるように日々精進していきましょう！
