【媒介契約とは】不動産仲介の現場に出る前に知っておくべき基礎と実務フロー

この記事では、不動産仲介で必須の「媒介契約」の種類・違い・実務の流れををご紹介します。

簡単に私の自己紹介をすると、大手不動会社出身の不動産営業マンとして関西で勤務。
その後、宅建士として起業をしながら、不動産テック企業で会社立上げの2軸でキャリアを築きました。
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それでは今回お話しするtopicはこちらです！

不動産仲介業務の中で、最初に覚えるべきキーワードが「媒介契約」です。
媒介契約とは、売主・貸主と不動産会社との間で「仲介していいですよ」と正式に取り決める契約のこと。

これがなければ、物件の募集も広告掲載も行えず、契約交渉や成約手続きにも進めません。
特に売買仲介では、媒介契約の形態によって営業活動の進め方も大きく異なります。

この記事では、媒介契約の基本と3つの種類、現場での進め方までを初心者でもわかりやすく解説していきます。

また、直近の不動産キャンプのイベントをご紹介させていただきます！

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媒介契約とは？どんな取り決めをするの？

媒介契約とは、不動産会社（宅建業者）が売主や貸主から「この物件の売却や賃貸を仲介してほしい」と正式に依頼を受けるための契約です。
この契約がないと、法律（宅建業法）に則った広告活動や営業行為はできません。

つまり媒介契約は、不動産仲介における営業活動のスタート地点。
この契約を締結してはじめて、物件をレインズに登録したり、広告を出したり、購入希望者との交渉に入ることができます。

媒介契約では、主に以下の内容を取り決めます：

• 契約の種類（一般・専任・専属専任）
• 契約期間（最長3ヶ月）
• 仲介手数料（報酬）と支払いの条件
• レインズ登録義務の有無
• 成約条件（価格や引渡し時期など）

特に「契約の種類」によって、他社への依頼が可能か、自己発見取引が認められるか、レインズへの登録義務があるかなどが変わります。
これらは営業戦略やクロージングにも大きく影響する重要なポイントです。

媒介契約は、法律を守るためだけでなく、お客様との信頼関係を築く第一歩です。
現場に出る前に、媒介契約の基本的な仕組みと流れをしっかり理解しておきましょう。

媒介契約の3種類と特徴・比較

媒介契約は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類に分かれており、営業戦略や顧客との関係性に大きく関わる重要なポイントです。

種類	他社への依頼	自己発見取引	レインズ登録義務	契約期間上限
一般媒介契約	可能	可能	任意	記載不要
専任媒介契約	不可（1社のみ）	可能	義務（7日以内）	3ヶ月以内
専属専任媒介契約	不可（1社のみ）	不可	義務（5日以内）	3ヶ月以内

それぞれの特徴を理解し、適切に使い分けることが現場での成果に直結します。

一般媒介契約：自由度重視だがリスクも

複数の不動産会社に同時依頼できるため、売主・貸主にとっては選択肢が広がりやすい契約形態です。一方で、情報が分散するため、営業会社側からすると他社に先を越されるリスクがあります。レインズへの登録義務がないため、情報公開のタイミングも会社ごとに異なります。

専任媒介契約：信頼関係を深めたい場合に有効

1社のみに任せる形式で、自己発見取引（売主が自ら買主を見つけた場合）も可能です。
不動産会社はレインズへの登録義務（7日以内）と2週間に1回の報告義務があるため、売主側も安心感を得やすく、信頼関係が構築しやすいのが特徴です。

専属専任媒介契約：最も拘束力が強い契約

こちらも1社限定の依頼ですが、自己発見取引が認められない点が最大の違いです。
レインズ登録義務はさらに厳しく、契約から5日以内。営業会社としては、他社や売主に先を越されるリスクがゼロで、全力で販売戦略を展開できます。

実務上のポイント

媒介契約の種類を提案する際は、売主・貸主の意向や物件の特性、売却スピードの優先度をヒアリングして最適な契約を提示することが大切です。
特に専属専任は拘束力が強いため、しっかりと説明し、納得を得たうえで締結しましょう。

3. 媒介契約締結の実務フロー

媒介契約の締結は、不動産仲介業務において最も重要な初動フェーズです。
スムーズな契約締結とその後の営業活動につなげるためには、以下のフローを正確に理解し実行することが欠かせません。

① 売主・貸主へのヒアリング

まずは物件の状況や希望条件を丁寧にヒアリングします。具体的には、以下のような内容を確認しましょう。

• 売却希望価格や貸出条件
• 売却希望時期
• 建物の状態やリフォーム歴
• 権利関係、管理状況など

ヒアリング内容は、媒介契約書の作成や販売戦略の土台になります。ここを丁寧に行うことで、後のトラブルも防げます。

② 媒介契約書の説明

媒介契約書には、以下のような重要事項が記載されます。

• 仲介手数料（報酬）と支払いタイミング
• 契約の種類（一般・専任・専属専任）
• 媒介期間とその更新ルール
• レインズ登録の義務（該当契約の場合）
• 契約解除の条件や方法

特に報酬額や解除条件などはトラブルの原因になりやすいため、丁寧に説明し、売主・貸主の納得を得ることが大切です。

③ 署名捺印・写しの交付

説明が完了したら、媒介契約書に双方の署名・捺印を行います。その後、依頼主へ交付しましょう。
これは宅建業法で定められた義務であり、違反すれば指導・処分の対象となる可能性もあります。

④ レインズ登録・広告手配

契約種別に応じて、下記の通りレインズ（指定流通機構）への登録を行います。

• 専属専任媒介：5日以内
• 専任媒介：7日以内

登録後は、レインズの登録証明書を取得し、社内でも保管しておきましょう。また、ネット広告やチラシの制作にも着手します。

⑤ 定期的な進捗報告

専属専任媒介契約の場合は週1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上の進捗報告が義務づけられています。
内容は、問い合わせ件数、内見の状況、価格交渉の有無など。
売主との信頼関係を保つためにも、形式的な報告ではなく、具体的で丁寧なフィードバックを心がけましょう。

4. 初心者がつまずきがちなポイント

媒介契約の実務に入ると意外と“つまずきやすいポイント”がいくつもあります。
ここでは、特に初心者が陥りがちなミスとその対策を紹介します。

① 期限のカウントミス

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、レインズ登録や活動報告に期限が定められています。

たとえば、

• 専任媒介：レインズ登録は「契約日を含めずに7日以内」
• 専属専任媒介：レインズ登録は「契約日を含めずに5日以内」
• 活動報告は、専属専任媒介契約の場合は週1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上

よくある失敗は「契約日を1日目としてカウントしてしまう」こと。 宅建業法上は「翌日から起算」が原則です。カレンダーに反映させる際は注意が必要です。

② 報酬額の記載漏れ・誤記入

媒介契約書には、仲介手数料（報酬）を明記しなければなりません。よくあるミスが以下の2つです。

• 金額の記載がない、または計算ミス
• 法定上限（売買は「成約価格×3%＋6万円＋税」）を超えている

記載ミスは依頼主とのトラブルに直結します。報酬の根拠と金額は必ずダブルチェックしましょう。

③ レインズ登録でのミス

先ほども記載しましたが、専任媒介・専属専任媒介では、契約後にレインズ（指定流通機構）への登録が義務付けられています。

ありがちな失敗は次のようなものです：

• 「営業日」でカウントしてしまう
• 登録完了の証明書を保存していない
• 登録後に情報更新（価格変更など）を忘れる

レインズ登録は宅建業者の「法的義務」であり、違反すれば指導・業務停止などの処分対象になる可能性もあります。

つまずき対策のポイント

• 契約日を含めない日数カウントを徹底
• 契約書記載内容のチェックリストを作成
• レインズ登録後は証明書を保管＋社内報告

媒介契約業務は、細かなミスが信頼低下や法令違反につながる領域です。「契約内容・期限・登録」の3点を常に意識しておくことが、プロの第一歩です。

講義で得られる“実務スキル”とは？

媒介契約の知識を覚えるだけでは、実際の現場では通用しません。必要なのは「書類を正しく読み解き、顧客にわかりやすく説明できるスキル」です。
不動産キャンプ「Step4_媒介契約の業務」では、現場でそのまま使える実務スキルを体系的に学べます。

① 媒介契約書の読み方・記入例

契約書はただ読むだけでは理解できません。
講義では、実際の媒介契約書のフォーマットを使って、重要な記載項目や注意点を一つひとつ確認。

報酬額やレインズ登録義務、解除条件など、間違えやすいポイントを押さえながら記入練習も行えるので、初めての実務でも戸惑わずに済みます。

② 売主・貸主への説明トークの例

媒介契約は、「書類を交わす」だけでなく「説明して納得してもらう」ことが重要です。
講義では、売主・貸主の不安に寄り添いながら説明できるトーク例を複数紹介。

「専任と一般、何が違うの？」「どうして手数料がかかるの？」といった質問にも、自信を持って対応できるようになります。

学んだ翌日から使える“即戦力スキル”

机上の知識にとどまらず、「手を動かしながら覚える」カリキュラムだから、学習直後から即戦力として活躍できます。
「媒介契約が怖くなくなった」、「説明がスムーズにできるようになった」と感じる受講生の声も多数。

👉 講義はこちらから学習することができます。

まとめ：媒介契約は“信頼づくり”の第一歩

媒介契約は、単なる書類業務ではありません。不動産仲介において最初に交わされるこの契約は、顧客との信頼関係を築く“スタートライン”であり、以降の営業活動や成約までの流れを左右する重要なポイントです。

たとえば、契約書の説明を丁寧に行えば、売主・貸主に「この人に任せて安心だ」と感じてもらうことができます。逆に、報酬や契約期間、レインズ登録義務などの説明が曖昧だと、「本当に信頼していいのか？」という不安を生んでしまう可能性も。

さらに、媒介契約が締結されてはじめて、物件広告や内見対応、レインズ登録といった営業活動がスタートできます。
つまり媒介契約は、実務上も営業的にも、すべての起点となる「最重要フェーズ」と言えるのです。

この契約を適切に結べるかどうかが、あなたの営業成果や紹介・リピート率に直結します。

信頼の土台は「正しい知識」と「流れの理解」から

媒介契約を成功させるには、契約書の読み書きだけでなく、説明トーク、期限管理、報告業務までの一連の流れを理解しておくことが不可欠です。特に新人や未経験者の場合は、最初にここでつまずくケースも多く見られます。

そこでおすすめなのが、不動産キャンプの「Step4_媒介契約の業務」。実際の契約書を使った演習や、トーク例の動画講義、レインズ登録の操作実演まで、現場で“すぐに使える”内容が詰まった実践的な講座です。

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最後に改めて、直近の不動産キャンプのイベントをご紹介させていただきます！

まず、7月16日（水）には
「宅建士初心者の方向け」のリアルイベントを東京で開催します！
宅建には受かったけど、どう活かしたらいいかわからない…という方や、
副業や独立の最初の一歩を踏み出したいという方にぴったりのイベントです。

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そしてもう一つ！
9月19日（金）〜21日（日）には、
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こちらは、すでにビジネスをしている方、次のステージを目指している方におすすめの内容で、
現地で活躍するメンバーとの交流や、海外不動産投資の実例も学べる貴重な機会です。

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また動画のコメント欄で動画にしてほしい内容を募集しています。
宅建士についてのお悩みや気になることなど是非コメント欄にコメントをお願いします。

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