「離婚したんで、自宅を売ってください。」
40代の女性から不動産の売却相談をいただいたお話しです。
不動産の取引には、ドロドロ人間関係の中で取引することがあります。
離婚・不倫・借金・事故物件…
その中でも離婚後の不動産売却相談は、よくあるお話しです。
ただ、慎重に進めていかなければ、大クレームになります。
「離婚」をしているお客様のリアルなお話しを含めて動画にしてみました！
◆夫の浮気で離婚
離婚の原因は、元ご主人様の浮気です。
不動産営業をしていると思うんですけど浮気案件多んですがいつ聞いても辛いものです。
その後ご主人様は、浮気相手と一緒に過ごしているとのことで
完全に疎遠状態だということでした。
◆不動産はどっちのものになる？
今回の相談で重要になってくるのは
不動産の「財産分与」についてです。
家という財産は、どのように分配するのかを決めていく必要があります。
ちなみに補足で、財産分与には、大きく3つほど種類が分かれるのですが
ここでは、精算的財産分与としてお話しを進めていきますね。
言葉が難しすぎるので覚えなくて大丈夫です。
財産分与の割合について法務省のHPを確認したところ
2分の1ずつ分配することが多いみたいです。
考え方としては、結婚をしているなら妻も夫もお互い協力して資産を築いてきたよね。
なので資産に関しては2分の1ずつねということです。
夫婦の収入に格差があったり専業主婦であったりした場合でも、この考え方は変わらいないというのも重要ですね。
不動産の財産分与で重要なのは、名義に関わらず
原則、2分の1ずつとなるということです。
ただし、これは絶対にそうしないといけないわけではなく
奥様が１００％の財産を得ることもあります。
◆売却相談
「財産分与済んでいます。不動産に関しては私が100％持ってます。」
浮気のことや、奥様が不動産に住み続けることの要素から
不動産に関しは、そういう分配にしたみたいです。
安心して、売却活動を進められるぞ！と思ったいたのですが
登記簿謄本という書類を確認してみると、奥様以外の名前の登記がありました。
まだ、登記を変更していないみたいです。
この場合は、宅建の内容でも出てきている所有権移転登記というものをしてから売却活動に入ります。
つまり元ご主人様に所有権移転登記のために一筆いただきに会いに行かないといけません。
ご主人様にご挨拶に行くと「あいつに住所知られたくない。」とのことで
ここはクレームになりそうなので注意しながら進めました。
◆2,480万円の取引
「その不動産買います！」
購入者側も私が担当しました。
2,480万円で申し込みをいただきました。
手数料を計算してみましょう。
今回は、両手取引なので1,768,800円になりました！
人気のエリアだったこともあり、販売後、すぐに売却ができました。
よく考えてみたら、こういった案件を
年に５、６回やれば年収1000万円が現実的に思えてきませんか？
宅建を持っている人は本当にラッキーで
この資格は活用次第で高年収を狙うことができます。
今資格を持っている人はせっかくだから活用方法を考えてみましょう！
◆まとめ
不動産の取引は宅建で学んだように
専門的な知識が必ず必要になりますが
それに加えて、元から持っている危機察知能力というか
相手のことを考えて行動する力がとても重要です。
今回で言うなら私の場合
財産分与をしてから所有権の移転登記をしているんですが
これは宅建の知識を活用すればわかることです。
ただ、「相手に住所を知られたくない」と言われた時に
宅建士としてどう振る舞うかが重要です。
この部分に関して私が考えていることは
自分が当事者になったらどう思うかということです。
ただ、実務知識はマストです。
加えて、こういった能力も必要になるんだなあと
不動産業界に足を踏み入れて知りました。
普段は、プロの宅建士として
宅建の活用方法や、不動産の実務知識
就職副業開業などのキャリアなどを発信しています
月曜日と金曜日の夜8時に動画をアップしているので楽しみにしていてください
ではまた別の動画でお会いしましょう。フリーランス宅建士の白井でした！
◆離婚案件をどう進める？
離婚案件の進め方には、いくつかパターンがありますが
今回は、私の方法でクレームになりにくい進め方を紹介しています。
スピード感はありませんが、確実な取引方法です。
1年目の宅建士の方は私のやり方を真似していただければと思います。
スピード感を持って取引するのはもう少し、実務知識を積んでからでも良いと思います。
では、内容を確認していましょう。
資料を見てください。
今回は6つに分割して仕事を進めていきます。
まずは、お客様から問い合わせがあります。
売却の理由を確認することが重要です。
ここが聞き取れなければ
そもそもなんのために売却をするのかを聞き出すことができません
その次に離婚の原因を確認してみましょう。
この部分に関してはお客様は話したくない内容かもしれません。
単刀直入に聞くのではなく、信頼関係を築いた上で聞き出さなければ
失礼になってしまうので注意してください
次に財産分与についてです。
そもそも離婚協議書と財産分与はあるのかどうかを確認してくだい。
確認が取れたら不動産の権利の割合はどうなっているのかを確認します。
次に売却の進め方について考えます。
元ご主人様と、奥様。共有で売却をするのか、片方に譲ってから売却するのか。
売れた後のお金の流れはどうするのか等を考えます。
次に売却の準備です。
このタイミングで変更登記など
綺麗な状態で不動産を売却できるように準備をしていきます。
ここまで終われば媒介契約を結んで売却活動に入ります。
これは、あくまでも私の進め方です。
先に売却理由を結べという会社もありますので注意していください。
それではもう少し細かく説明をしていきます。
①問い合わせ ②離婚の原因を確認する
不動産の売却依頼の段階で、離婚案件かどうかを見極める必要があります。
普通は電話口で
「離婚をしてしまって、自宅の売却について相談をしたいんだけど」
と言うところから始まります。
しかし、中にはこういったことを「恥ずかしいこと」と捉えて
話してくださらない方もいることを覚えておきましょう。
もし、お客様からお話がなかったとしても
登記簿謄本を調べると、元パートナーの登記情報が出てきます。
そこで「〇〇さんと言うのは誰ですか？」と聞いてみましょう。
すると、「実は、離婚した元夫です…」等、出てくるはずです。
ここでは、誰が売るのかについて把握しておくことが重要です。
売却者が、はっきりしないまま売却活動を始めてしまうとクレームになってしまう場合があります。
③財産分与について確認する
誰が売却をするのかを確認ができれば、次に財産分与等について確認をします。
財産分与とは簡単に説明すると
不動産という財産をどのように分配するのか。を決めることを言います。
財産分与の考え方として法務省のHPを確認したところ2分の1になることが一般的です。
ここで重要なのは、名義に関わらず、原則、財産分与割合は2分の1ずつとなることが一般的だということです。
ただし、これは絶対にそうしないといけないかというとそうではなく
奥様が１００％の財産を得ることもあります。
また、財産分与が済んでいないお客様に対しては
私の場合、弁護士と相談をしていただき、財産分与の書類を作っていただきます。
もちろん、夫婦同士で取り決めをすることもできるのですが
離婚が決まっているお客様は、ギスギスしている方も多く
後から、クレームになる可能性も出てきます。
（やっぱり、不動産は私が欲しい…等）
弁護士に頼んでいただく方が
スピーディーで納得いく解決を迎えやすいと考えています。
また、不動産会社側としても、お客様の感情に振り回されることがなくなりますので、安心して売却活動をすることができます。
④売却の進め方について考える
例えば、財産分与で奥様が１００％の権利を持っている場合。
登記簿謄本に記入されているご主人様の２分１名義を変更しないといけません。
宅建の内容で言うと所有権移転登記の部分になります。
所有権移転登記の手続きは、司法書士に依頼することが多いです。
(個人で行うことも可能ですが、複雑な上時間もかかるので依頼することが多い。)
また、所有権移転登記を行う場合には
元ご主人様にもご協力をいただく必要があります。
つまり、ご主人様とコンタクトを取る必要があります。
失礼にならないように連絡をしてください。
⑤売却のための準備をする
離婚の売却案件をいただき。
誰が売却をするのかや、どうやって売却をするのか等整理ができれば
それに関わる準備をしていく必要があります。
今回の事例では「所有権移転登記」がその準備になりました。
所有権移転登記を行うには、司法書士に依頼をするところから始まり
最終的には、登記簿謄本の所有権の部分が
奥様だけの名義になれば完了です。
ここまで、綺麗な状態にしてから売却活動に入っていきましょう。
※会社によっては、売却活動をしながら
所有権移転登記を進めていく会社もあります。が
私の場合は先に所有権移転登記を行ってしまいます。
⑥媒介契約を結ぶ
全ての準備が整ったら媒介契約書を結びましょう。
今回のように奥様が売却する場合は、奥様の住所と名前を記入いただきます。
以上
最後まで記事を読んでいただきありがとうございました！
稼げる宅建士になれるように日々精進していきましょう！
